商业物业管理方案

2025-08-06 0 0 54KB 20 页 10玖币

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商业街物业管理方案

商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体

经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前

开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心

和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售

是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，

才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按

揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商

铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按

揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0 商铺物业管理理念

商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”

是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发

商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受

激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，

商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者

之间搭建桥梁。

1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一

服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合

同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上

确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约

管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进

入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照

生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代

理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、

法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同

关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、

物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比

如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的

限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员

会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户

的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须

接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对

停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事

宜；是否统一的收银等

1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流

行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好 1年12 个

月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预

算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一

定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销

售额分摊费用

1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、

协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常

见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

服务项目：行政事务管理；监督项目：维护商铺的纪律、信

誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热

正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意

外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助

于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和

耐久性。

2.0 商铺物业的管理特点

2.1 顾客流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，

易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，

因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏

散相对较慢。安全管理应特别慎重

2.2 服务要求高要物业管理服务面向商铺置业人和使用

人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；

同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和

购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则

2.3 管理点分散出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶

梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管

理难度较大是商业物业管理的特点。

2.4 营业时间性强顾客到商铺购物的时间，大多集中在

节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。

统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、

关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印

象，对顾客产生不良的心理影响。

2.5 车辆管理难度大来商铺的顾客，有开车的，也有骑车

的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场

管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的

整体体现。

3.0 商铺物业管理人员配备

3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高

效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在

刀刃上。

3.1.1.1 业户服务部设主管一人，可由物业主任兼任。该部

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商业街物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。1.0商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散...

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