商业物业管理服务方案
2025-08-06
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山 东 大 厦
物
业
管
理
方
案
（草案）
第一章 项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节 项目整体分析
一、项目特点分析
“山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业
自筹资金建设。项目总投资 30 亿元 土地面积约 79 亩，建筑体量近 30 万方。地
块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅 8公里，
距离寸滩保税区仅 4公里，交通方便，地理位置优越。
该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆
市二级物业管理资质，现管理各类物业 300 余万方。通过了 IS09000 质量体系认
证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一
流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。
二、
“山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农
业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013 年，区域正式升级
为“石盘河商务区”。
整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据
了解，预计未来该区域将聚集 50 万人口，逐步形成商业、教育、文化
等为一体的都市核心区。
三、客户群体分析
山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，
针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有
一定的影响力。
四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别
于其他房地产的核心特点。
“统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公
司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不
能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物
管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定
承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。
1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商
标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖
代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较
关键的租约条款管理，比如：
承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变
化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；
营业时间的确定；
承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统
一管理；
为整个商业促销承担的义务；
承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
投保范围事宜；
是否统一的收银等
1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光
顾。管理公司应该为商业策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节
小过、无节造节过”。
组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意
后，对实际发生的费用按照承置业人销售额的一定比例进行分摊。如果商业统一
收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
商业须设立由开发商参与、物业公司领导的管理委员会，指导、协调、服务、监督
承置业人的经营活动，保证商业的高效运转。常见的方式有：
指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护商业的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
商业的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用
面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商业的各项设施的
使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用
的安全性和耐久性。
五、物业管理重点、难点
重点分析：
项目业态类型多，管理上各有侧重。区域内存在不同类型的业态，如品牌专
买、餐饮等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，
在制定商场物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理
方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如餐饮要特别加强设
备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。
从经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物
业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成
摘要：
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山东大厦物业管理方案（草案）第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划第一节项目整体分析一、项目特点分析“山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和...
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分类：人力资源/企业管理
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