社区物业管理的思量与建议
2025-08-06
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社区物业管理的思量与建议
一、存在问题
部份居民错误的认为物业管理是政府部门的工作， 是开辟商的工作， 所以 主动抛却了自
己的权利。按照《物业管理条例》规定，业主享有十项权力和六 项义务，而大多数住户根
本不清晰自己的权利和义务，遇事找政府，政府不解 决就采取过激的行为，错误的把社会
生活中的民事行为上升为行政行为。
居民只要求为自身提供服务， 却不愿意承担物业管理相关费用的矛盾较为 突出。后续物
业管理费用如绿化费、管理费、维修费等开支较大 ,大多的安臵 人员缺乏物业费用缴纳意
识。由于安臵房居住人群的文化素质水平相对较低 , 对物业管理的认识上存在一定的误区。
需要加大宣传的力度 ,使泛博的安臵房 居民能够熟悉物业管理程序,理解物业管理的意义,
支持和接受物业管理基本费 用的缴纳。
物业管理收费率低， 物业管理没有资金保障。 虽然我市在去年 5月1日起实 行了新的物
业管理服务收费暂行办法， 适当提高了物业费价格水平， 但由于居 民物业管理意识较弱，
部份业主拖欠、拒交物业管理费的现象较严重。特别是 老城区内的旧小区，下岗职工较多
不少居民收入较低，“花钱买服务”的物 业 管理意识不强，交费率几乎为零。以##社区
为例，物业区域面积约 22 万平方 米， 建造面积约 27 万平方米，工作管理人员 28 人摆布，
每年的收入主要有：物 业服 务收费约 1万元，物业网点房租金收入约 5万元，城市街巷
保洁拨款约 12 万元， 共计约 18 万元，而每年维持基本物业管理服务的费用至少为 30 万
元，资 金缺 口近 12 万元，导致工作管理人员的部份工资年年拖欠。据统计，我区范围
内 的老小区的收费率不到 10％， 新小区也只能达到 70％。 较低的收费水平和收 费 率，
使得物业企业经营艰难。而且，直到现在，我市的物业管理公共资金收 费标准没有提高，
也没有将资金很好的利用起来， 物业项目维修没有资金来源， 仍由物业企业在承担。
居民意识较差， 物业管理得不到群众支持。 业主委员会是对物业管理行为 进行监督和约
束，保障业主自身权利的居民自治组织。按照规定，实施物业管 理的小区应成立业主委员
会， 但由于居民的物业管理意识较差， 业主自身意识 不强，对物业管理持抵制态度，很
难召开业主大会，组建业主委员会。为普及 物业管理知识，加强老城区整治后住宅区片的
物业管理工作，今年年初，市、 区两级物业管理主管部门曾经对民生社区进行了旧小区物
业管理试点工作， 由 社 区居委会组织实施，组织开展签订业主公约、组建业主委员会、
选聘物业 管理
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公司等工作。尽管两级主管部门和所在街道办事处、社区居委会做了大量工作， 但由于居
民的抵制导致试点工作难以开展。
有的小区物业服务企业服务质量不高， 不按照合同提供服务， 收费与服务 内容不符，甚
至侵犯到业主的权益。有的企业仍停留在小区卫生、绿化、门卫 值班、日常维修等传统服
务项目，没有结合社区特点开展全方位、多层次的社 会化服务。此外，有些企业的服务项
目、服务内容的量化标准不够透明。对于 开辟公司在建设中所遗留的质量、配套、信用等
方面的问题，开辟商和物业服 务企业相互推委，使得居民的正当要求得不到很好的解决。
物业管理缺乏规模效应, 科技含量低, 管理行为不规范。传统的物业管理 内容多数依然单纯
依靠人工方式进行管理, 非但要耗费极大的人力、物力、财 力和时间, 而且难以达到规范化
的管理效果。
部份物业管理企业服务不到位，服务水平不高。我区物业管理起步较晚， 经历时间较短，
企业和员工的管理服务经验缺乏，整体服务水平不高。而且现 有的物业管理企业有不少是
房管处、开辟商和居委会组建成立的(部份已改 制)，以前是管理者，现在变为了服务者，
这种变化使得不少物业公司人员思 想上接受不了，从而产生了物业区域内卫生保洁差，维
修不及时，服务态度怠 慢，服务不到位等现象，造成为了与业主关系紧张，也伤害了物业
管理企业的 形 象。
由于种种原因， 物业服务企业时常是开辟商指定的利益获得者或者是社区 自发组织的管
理队伍， 造成在经营管理方面往往不能作为一个独立的经济实体 来考虑和解决问题，直
接给物业服务企业的自身成长形成为了障碍。
物业管理缺乏有效管理手段， 部份违章现象严重。 物业管理是按合同约定 为小区业主提
供物业服务的企业， 对那些违章现象没有强制执行的权力， 发现 违章现象，只能进行劝
阻制止，然后及时向相关执法部门报告予以强制执行。 但由于目前各行政管理部门执法范
围不明确， 从而浮现了执法空白区域， 部份 违章问题 (如楼栋以内的私自占用、改造搭
建等)无人解决，小区内的违章现 象有蔓延之势。 如： ##小区业主在楼梯平台私设防盗
门妨碍了公共部位的及时 维修、##小区顶楼业主私自加高占有公共部位的阁楼破坏了建造
防水结构等违 规现象，物业公司向城管、房管、建设等部门报告，但受执法范围的限制，
各 部门都没有到现场进行制止。
社会上对物业服务工作的重视程度不够，不少人把它等同于社区居委会，
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甚至有些人将物业服务工作认为是低人一等的工作， 加之工作的繁琐性， 使得 物业管理
行业中高素质人材严重缺乏。
物业管理行业是个微利行业， 物业管理费相对较低， 使得部份希翼通过高 品质服务来获
取较高利润空间的物业服务企业裹足难进。 同时， 物业管理服务 对住宅产品保值、 升
值的作用还远未被社会和政府重视， 在住宅产业中的地位 还远未确立起来。
安臵房居民来自于各行各业 ,都具备不同的文化素质和经济基础。安臵区 域内的居民以当
地拆迁居民为主 ,其文化水平普遍偏低 ,长期接受政府的扶持 , 生活习惯过于随性懒散 ,具
有一定的依赖心理。同时安臵区居民的亲属关系网 过于复杂 ,有些安臵居民群体堵闹,鸠集
亲朋好友吵闹生事。建议政府的相关部 门加大对拆迁安臵小区物业管理工作的支持和领导
,对安臵房的物业管理工作 在资金和政策上赋予必要的扶持和匡助 ,推进城市建设物业管理
工作的不断完 善和深入。
安臵小区建造物大多是简装房 ,业主基本上不会再进行装修就直接入住； 如果后期发生质
量问题时,业主会向物业管理部门提出整改修理的要求,这势必 直接导致物业维修维护成本
的提高 ,也会造成综合物业管理工作的被动和混 乱。为减少物业返修率,降低物业管理成本,
提高物业管理工作效率,建议在安臵 房工程项目竣工后,组织相关部门及时进行验收工作。
在经过严格的验收工作 后,如果业主验房浮现质量问题时 , 由于工程质量还在保质期内 ,
可以要求原施 工单位进行质量整改。
(1)业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权。 (2)业主及业主委员会 自身维权意识不
强。 由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的 代表性组织, 委员是无偿兼
职的。 (3)业主委员会的运作缺乏监督机制。业主委 员会具有代表全体业主行驶有关物业
管理的权利。
二、典型案例
观念转变难 服务收费难
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管理运作难 硬件整治难 人材引进难
( 1 )宣传常态化 开展形式多样的物业管理宣传活动， 普及物业管理法律知识， 潜移默化
为
原村镇住宅区居民灌输理念， 使原农村社区的居民充分认识到物业管理的重要 性。增强
这些居民的物业管理消费意识、 业主管理意识、 契约意识和法制意识。 引导他们积极参
预和支持推进社区物业管理。 宝安区为引导泛博社区居民转变 居住和消费观念，曾经按
照“十个一”总体工作要求，即发表一批文章、播放一 张 光盘、编定一本册子、创作一
套宣传挂图、成立一个咨询小组、组织一台 巡回 演出、 举办一次征文活动、 宣传一批
典型案例、 策划一场论坛、 总结一套模 式， 把宣传引导作为推进工作的“先锋”，大
张旗鼓进行宣传。这一策划效果较 好。 但这样的策划、这样的活动要常态化、持续化。
(2)经费多元化
对于物业管理经费要多渠道、多来源。应建立政府，社区股分公司、业主 和住户承担费用
的机制。
① 政府承担。政府承担费用应改变目前的补贴形式。应以承担费用的形 式引导社区物业
管理上水平、上档次。如对社区物业管理进行定期考核，并将 考核得分和政府承担的费用
标准挂钩，得分越高，政府支付的费用也就越多， 从而激励业主和物业管理企业共同做好
物业管理。 目前， 政府补贴基本是按年 度规定比例划拨， 没有考核物业服务企业物业
管理的效果， 导致少数企业没有 将重点放在如何提升物业管理水平上，而是等到时间一
到，就申请政府补贴。 这种方式不利于调动物业服务企业和业主对提升物业管理水平的积
极性。
② 社区股分公司承担。目前，宝安区大多 “村改居”小区都有自己的股分 公司，每年股
分公司都有一定盈利。因此，可考虑将物业管理费用直接进入股 份公司的成本。或者从股
分公司的分红中直接扣除业主应交纳的物业管理费。
③ 业主承担。业主是物业管理的直接消费者，因此，业主应承担主要费 用。这是市场经
济的基本原则同， 也是法制经济的基本原则。 因此， 应通过情、 理、法的手段强化业
主的缴费意识。提高费用收缴率。固然。政府可制订合适 的指导价格。物业管理企业也要
合理收费。 (3)运作差异化
政府应区别不同社区的情况和物业管理推进的难易程度， 将社区划分为几 个类别， 并据
此拟定出各类社区推进物业管理工作的经营模式。 如对经济实力
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较强或者基础设施较好的社区，可按照市场化、专业化的要求，推行高标准的 物 业管理 ；
对经济实力和基础设施普通的社区，可先重点做好道路硬底化、 修筑 围墙、 设臵门卫和
治安亭等关键性的改造工作， 再引进物业管理逐渐修缮 其他 配套设施；对较为分散和小
型的社区，要敢于打破各社区各自为政的框 框，将 邻近的小社区进行有机整合， 连小片
为大片， 扩大管理区域， 实行规模化 管理， 降低运营成本。 (4)整治社会化
对于小区硬件的整治，要充分利用社会资源。政府的主要功能是管理、协 调，并进行适量
投资。利用社会资源主要是明确产权单位，由产权单位实施整 改。固然，确定产权是一项
繁琐且涉及不少部门的工作，如三线整改就涉及到 电信公司、网络公司、供电局等单位，
而路面的硬化和排水管道的改造就涉及 村与村、村与组、组与组、组与户、户与户等多方
关系。因此，产权单位的确 定应由工作站协调负责。 (5)人材专业化
物业管理是一项专业性较强的工作。 人材是社区物业管理能否成功的关键 要素之一。因
此，应加快人材专业化的步伐。要实施引进一批，培养一批的人 才战略。首先，要引进一
批。要以高职位、高待遇为手段引进一批高学历、高 水平的专业人材。一定要充分认识到
对人材的投入是回报最高的投入，也是 必须的投入。 二是要培养一批。 要分期分批对社
区从事客务、 保安员、 清洁员、 绿化员等物业管理工作的人员进行系统的业务培训，
全面提高社区物业管理人 员的服务意识和专业技能。
1. 产权形式多样 部份社区硬件条件相对落后 存在部份住宅楼有物业管理、部份住宅楼无
物业管理的现象 部份居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄 对旧小区基础设施进行改造
的资金缺口较大 小区公共部份侵权引起业主之间纠纷 开辟商遗留问题引起业主对物业管
理不满的矛盾 业主委员会成立艰难，数量少，运作难度大
2. 物业管理条例还不完善，难以落实 物业管理缺乏规模效应，科技含量低，管理行为不规
范
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摘要：
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社区物业管理的思量与建议一、存在问题部份居民错误的认为物业管理是政府部门的工作，是开辟商的工作，所以主动抛却了自己的权利。按照《物业管理条例》规定，业主享有十项权力和六项义务，而大多数住户根本不清晰自己的权利和义务，遇事找政府，政府不解决就采取过激的行为，错误的把社会生活中的民事行为上升为行政行为。居民只要求为自身提供服务，却不愿意承担物业管理相关费用的矛盾较为突出。后续物业管理费用如绿化费、管理费、维修费等开支较大,大多的安臵人员缺乏物业费用缴纳意识。由于安臵房居住人群的文化素质水平相对较低,对物业管理的认识上存在一定的误区。需要加大宣传的力度,使泛博的安臵房居民能够熟悉物业管理程序,理解物...
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