物业服务方案

2025-08-06 4 0 94.5KB 18 页 10玖币

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物业服务方案

根据“招远华盈尚景小区”的设计特点，现拟出“华盈尚景小区”物业管

理方案。我们真诚希望在为业主提供优质服务过程中，能使业主能充分享受到物

业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“华盈尚景小区”物业持续升值，

为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区。

一、招远华盈尚景小区概况

华盈尚景小区位于金城路 435 号、项目总占地面积 36 万㎡，总建筑面积 60 万

㎡，住宅户数 4800 余户，远市华盈尚景小区 1.1 期和 2.1 期项目位于招远市梦

芝街道办事处北岭村，由烟台华盈房地产开发有限公司开发建设，该项目用地

面积 10.1759 万平方米，总建筑面积 20.373202 万平方米，房屋总套数 1314

套。绿地面积 35615.65 平方米。交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活

设施齐全，是居家置业的理想物业。

二、公司接管后服务标准

根据招远华盈尚景小区实况，我司确定华盈尚景小区为高档管理。其服务标准

如下参照山东省住宅小区五星级物业服务标准：

1　五星级

1.1　硬件设施要求

1.2　小区内地面停车位数量不少于小区总停车位数量的 10%。专用固定停车泊位不少于 1

个/3 户。

1.3　住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施。

1.4　小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活

动设施。

1.5　新建小区绿地率不应低于 30%，旧区改建不宜低于 25%。

1.6　住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有

教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。

1.7　综合管理服务

1.8　业主入住时物业服务企业应提供全面、详细的业主公约、房屋使用手册等。

1.9　承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

1.10　客户服务场所工作时间不少于 12 小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时

服务电话。

1.11　24小时受理业主或物业使用人报修。急修服务 15 分钟内到达现场，6小时内修复；

一般修理 1 日内完成（预约除外）。

1.12　对业主或物业使用人的投诉在 24小时内答复处理。

1.13　小区项目经理应具有物业管理师资质，有 6 年以上的物业服务工作经验，并有 3 年

以上小区项目经理任职经历。

1.14　至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

1.15　能提供六种以上便民（无偿）服务，如代购飞机票、火车票、代收邮件、电瓶车接送、

配置服务手推车、短时间内存放物品等。

1.16　每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题布置。

1.17　每年的沟通面达到小区住户的 100%，每季至少 1 次征询业主对物业服务的意见，并

定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达 95%以上。对不满意事项进行分析、

整改、回访，不满意事项回访率达 95%，处理率达 95%以上。

1.18　房屋管理与维修养护服务

1.18.1　房屋管理

1.18.2　制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理

办法、户外设置物管理规定等规章制度。

1.18.3　每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

1.18.4　小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、

户门标号标志明显。

1.18.5　房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

1.18.6　楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使

用安全。

1.18.7　室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。

1.18.8　封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

1.18.9　建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。

1.18.10　空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。

1.18.11　对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和

有关部门。

1.18.12　维修养护

1.18.12.1　巡查

物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：

——每年 1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评

定；

——每季检查 1次墙体、墙面；

——每季检查 1次顶棚；

——每季检查 1次楼梯、扶手；

——每季检查 1次屋面保温隔热层、防水层；

——每季检查 1次天台扶栏、公共防盗网；

——每季检查 1次散水坡、雨檐台、连廊；

——每季全面检查 1次楼板、地面砖；

——每季度检查 1次通风口；

——每半月巡查1次小区各标识；

——每周全面检查 1次公共门窗；

——每周巡查1次路面、侧石、井盖等；

——每周巡查1次围墙；

——每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；

——每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。

1.18.12.2　维修养护

在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理，属小修范围的应在24小时内组织修复；

属于管理方面的应于2日内采取措施恢复正常；属大中修范围的及时编制维修计划或专项维

修资金使用计划，并于24小时内向业主委员会提出书面报告，根据业主大会的决定组织维

修。

1.18.13　装饰装修管理

1.18.14　受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企

业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

1.18.15　装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，

影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或

制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。

1.18.16　装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照

约定处理。

1.18.17　委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在 2 日

内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在 2 日内清运。

1.19　共用设备设施运行、维修、保养服务

1.19.1　供配电

1.19.2　总配电室专人值守，每2 小时检查 1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；

具备无人值守条件的配电室每日检查 1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配

电室每周巡查1次。

1.19.3　高低压配电柜、变压器每年 1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进

行打压检测。

1.19.4　配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物

进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

1.19.5　无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

1.19.6　公共照明

1.19.7　院落、楼道照明巡查每周 1 次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。

1.19.8　保持公共照明灯具清洁，亮灯率 100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。

1.19.9　公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年 1次，控制柜工作正常，无损坏组

件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率 100%。

1.19.10　电梯

1.19.11　配备专业管理人员，电梯设备运行情况每天巡查2次。

1.19.12　保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

1.19.13　委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，《年

检合格证》在轿厢内张贴，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

1.19.14　电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障

进行修复，一般性换件维修 1日内完成，较为复杂维修 3日内完成；发生困人或其它重大

事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在 15 分钟内到达现场，开展应急处理，

协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

1.19.15　给排水

1.19.15.1　生活供水

1.19.15.2　泵房设备运行情况每日检查 4 次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查

每周 1 次。

1.19.15.3　水泵、阀门全面检查、检测、保养每年 1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每

月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少 1 次。

1.19.15.4　水箱、水池每年清洗 2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水

水质符合国家饮用水标准。

1.19.15.5　水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网

并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

1.19.15.6　泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。

1.19.15.7　雨污水排放

1.19.15.8　公共污水管道每季检查 1次，视情况进行清通，排水畅通。

1.19.15.9　雨水管道、化粪池等部位每季检查 1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

1.19.15.10　污水提升泵检查保养每半年 1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

1.19.15.11　雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

1.19.15.12　不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更

换。

1.19.16　供热设施

1.19.17　采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责

维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企

业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等的维

护和管理。

1.19.18　每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。

1.19.19　供热季节，供热交换站内应设 24小时值班人员，每2 小时巡视机房和设备一次，

并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。

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摘要：

物业服务方案根据“招远华盈尚景小区”的设计特点，现拟出“华盈尚景小区”物业管理方案。我们真诚希望在为业主提供优质服务过程中，能使业主能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“华盈尚景小区”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区。一、招远华盈尚景小区概况华盈尚景小区位于金城路435号、项目总占地面积36万㎡，总建筑面积60万㎡，住宅户数4800余户，远市华盈尚景小区1.1期和2.1期项目位于招远市梦芝街道办事处北岭村，由烟台华盈房地产开发有限公司开发建设，该项目用地面积10.1759万平方米，总建筑面积20.373202万平方米，房屋总套数1314套。绿地面积...

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