物业工程部管理制度全套

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工程部主管岗位职责

1、在公司的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项

法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；

2、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能

源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支

的工作；

3、负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程

的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效

果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；

4、负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要

求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件；

5、组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标

准，并监督执行；

6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管

理工作，落实好国家的各项技术政策；

7、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织

实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；

8、组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术

水平和服务质量；

9、负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准

备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计

划的完成情况；

10、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技

术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重

损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；

11、负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人

员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保

证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；

12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，

提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；

13、负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工

中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、

经济、合理”的目标；

14、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素

质，服务意识以及服务质量；

15、完成上级交代的其他工作；

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领班岗位职责

1、负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干

净、四不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房

干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不

漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，

润滑良好、紧固良好、调整良好；

2、以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作

规程、员工守则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达

的各项工作任务；

3、负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期

交上级主管审阅；

4、负责制定本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核

后组织落实，落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整

意见；

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维修工岗位职责

1、服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任

务；

2、电工应严格遵守配电室管理制度。

3、负责巡视配电室设备的运行情况。

4、负责公共设备的非正常工作时间的应急处理。

5、泵房、风机房巡查。

6、负责开启、关闭巡视外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯。

7、做好值班记录，负责本区域的卫生清扫。

、

负责管理、交接常用的公用工具。

9、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保

安全，做到文明施工；

10、努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质

量，让业主满意；

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维修工作程序

一、接电话

工程部人员接到客服部送来的维修单或报修电话

由领班在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清

的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应

的内容。

若为业主的直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联

系人、联系电话。确定维修时间并在《电话维报修记录上》填写内容。

二、安排人员维修

1、领班通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写

接单时间。

2、若遇维修领班工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排

工作任务不忙的人员进行接单及维修。

三、对业主报修内容的分析

1、根据业主报修的故障，分析可能产生的原因，决定维修措施及维

修所需备件耗材、工具。

2、分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向

上汇报。

四、出发前的准备：

1.仪容仪表检查，工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带微笑，

眼神正直热情

2. 出发前维修所带的工具备件，维修工作单，维修材料的领取。

五、出发

按正常情况的预约维修时间，15 分钟内到达现场。若上个维修

任务未完成，可电话联系业主并向业主道歉。在征得业主同意的前提

下，改上门时间。（但要在维修单记录中体现）

六、进门维修过程

1、介绍：到达现场见到业主时，首先应该进行自我介绍：

“对不起，打扰了，我是物业公司工程部维修人员***，前来为您服

务。” 双手递交维修工作单，并让业主看到自己胸前的工作牌。“您

的**设备是否有故障，部门派我前来维修，给您添麻烦了”。

2、步骤：进入以装饰区域内步子要轻，不能在地上拖着工具箱行走。

走到工作地点后，应将干净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置，

用于放置工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零配件

直接放在地面上。

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3、耐心听取顾客意见，服务语言规范。

4、故障诊断：

1〉准确判断故障原因及所需的零部件，维修中发现需更换配件的，

首先应征求业主的意见，确认配件由谁负责购买并报价；如业主同

意物业公司购买，将材料拿回后应先让业主进行验货，业主满意后

再更换安装。并让业主在维修费用一栏签字认可价目，然后才可实施

维修。

2〉若当时没有备用的材料，首先应对先业主讲清，等材料购回后再

来进行维修。

5、维修：严格按照相关的维修工作程序排除故障

维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。如果实在无法避免时，

应提前向业主打招呼征求同意，并说一声“对不起”。维修中如需移

动业主的物品，同样应提前征得业主同意方可进行，维修工作完成

后恢复原位。

6、整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭干净，将所有散

落的工具，零件及杂物等收拾干净，如果地面被弄脏，维修人员负

责打扫干净并将垃圾带走。

7、试用：当着业主的面试用设备，证实设备恢复正常，并请主人进

行验收。

8、填单：如实填写维修单，并请业主对维修完成的质量、服务态度、

行为等进行评价及签字。将业主签好的维修单收好放入工具箱或者上

衣袋。

9、讲解：向业主讲解故障产生原因，介绍有关的维修保养知识，并

告诉业主正确的使用方法及其注意事项。

维修工作进行完毕后，应向业主解释“物业公司规定有专门的收费

人员来收费，请您签单。业主签单完后很礼貌说声：“谢谢！”

10、辞别：向业主告辞，工具箱拎在手中，应转身面对业主说一声：

“今后有问题，请随时与物业公司联系，再见。”

11、在整个维修工作期间不得接受业主送的任何物品，也不能借用主

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