物业管理服务方案暗标

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（技术标）

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目     录
（一）服务管理工作设计（即“服务方案”）................................7
A. 目标及整体设想.......................................................7
1、目标.............................................................7
2、整体设想.........................................................8
2.1、超前性、创造性、全方位服务的意识.............................8
2.2、创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想.......................9
3、针对本项目制定明确可行的服务理念................................10
B. 管理服务体系........................................................11
1、组建专业化、高素质的员工队伍....................................12
2、实行服务标准化..................................................12
3、导入ISO9000质量管理体系.........................................12
4、建立质量监督机制................................................12
C. 岗前培训及阶段性培训管理............................................13
1、岗前培训........................................................14
2、阶段性培训......................................................16
D. 日常管理标准及措施..................................................22
1、日常管理标准....................................................22
1.1、保洁质量标准................................................22
1.2、传达、保安、秩序管理和消防、监控设施维护服务标准............22
1.3、绿化养护标准标准............................................23
1.4、设施设备管理维护服务及维修服务标准..........................24
2、环境卫生管理....................................................25
2.1、保洁服务的流程..............................................25
2.2、门厅、大厅的保洁............................................26
2.3、楼层公共区域保洁............................................27
2.4、玻璃门、窗、镜面的保洁......................................27
1

5、雕塑装饰物、宣传栏、标识牌的保洁............................28
6、垃圾桶的保洁................................................28
7、卫生间清洁..................................................29
8、垃圾房清洁技术处理程序......................................32
9、洗地........................................................35
10、起蜡.......................................................36
11、石材保养...................................................37
12、办公室、会议室清洁.........................................38
13、公共走廊清洁...............................................39
14、玻璃清洁...................................................39
15、空调清洁...................................................40
16、墙壁清洁...................................................40
17、照明设施清洁...............................................41
18、不锈钢清洁.................................................42
19、电梯间清洁.................................................43
20、广场保洁方案...............................................43
21、停车场保洁方案.............................................44
22、办公室保洁.................................................44
23、垃圾收集的程序.............................................46
24、垃圾运输及清洁.............................................47
25、保洁工作应急措施...........................................47
26、外墙清洁...................................................49
3、绿化养护管理....................................................52
1、绿植租摆工作要求............................................52
2、绿植养护方案................................................52
4、传达、保安、秩序管理和消防、监控设施维护........................55
1、保安服务的工作..............................................55
2、保安服务的目标..............................................56
2

4.3、保安服务的要求..............................................56
4.4、保安队伍的管理..............................................56
4.5、服务承诺....................................................57
4.6、安保工作内容................................................57
4.7、工作规范....................................................58
4.8、工作流程及管理..............................................59
5、设施设备管理维护及维修服务......................................77
5.1、给排水设备运行维护..........................................77
5.2、供电设备管理维护............................................83
5.3、空调系统运行维护............................................91
5.4、房屋日常养护维修............................................95
5.5、电梯运行维护...............................................103
5.6、消防控制系统运行维护.......................................106
5.7、弱电系统运行维护...........................................114
E. 管理规章制度.......................................................117
1、接待投诉制度...................................................117
2、管理人员文明服务制度...........................................118
3、员工文明服务制度...............................................118
4、员工廉洁工作制度...............................................119
5、对外服务工作管理制度...........................................120
6、日常行为规范管理制度...........................................120
7、值班管理规定...................................................122
8、交接班制度.....................................................123
9、对讲机使用制度.................................................123
10、保安员培训制度................................................124
11、警棍使用制度..................................................127
12、监控系统操作制度..............................................127
13、物品出入登记制度..............................................128
3

14、重大事件报告制度..............................................128
15、消防安全检查制度..............................................130
16、消防培训制度..................................................131
17、查看监控录像制度..............................................133
18、消防安全防火制度..............................................133
19、消防安全三级检查制度..........................................135
20、灭火器管理规定................................................136
21、火灾处理制度..................................................136
22、维修管理制度..................................................137
23、维修材料管理制度..............................................138
24、维修回访工作制度..............................................138
25、病虫害防治规范................................................139
26、花木养护规范..................................................140
27、草坪养护规范..................................................140
F. 物资装备的配备.....................................................142
1、物资装备的配备.................................................142
1.1、保洁组.....................................................142
1.2、维修服务组.................................................143
1.3、保安组.....................................................146
G. 管理重点难点和措施.................................................147
H. 与采购人以及其他单位、部门的综合协调方案...........................149
1、与采购人的协调.................................................149
2、与政府有关部门的协调...........................................149
I. 正式接管前具体措施.................................................150
J. 特殊情况应急预案及措施.............................................151
1、物业范围内的突然断水、断电的应急措施...........................151
2、发生群体性事件的应急措施.......................................156
3、物业范围内的排水、排污管网阻塞的应急措施.......................157
4

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