物业设备管理制度及操作规程(最全)

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最全设备管理制度及操作规程

1．0 目的

保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。

2．0 适用范围

公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子

设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。

3．0 定义

3．1 日常维护保养

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经

常运行的机械进行盘车、试车（风机、消防水泵、发电机），发现小故障

及时排除，作好记录。

3．2 一级保养

对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、

维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断

路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道

局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进

行处理。

3．3 二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，

噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯

检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压

接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接

口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对

各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。

3．4 中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理

和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，

使设备能正常运转到下一次修理。

3．5 大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主

要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。

3．6 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、

耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，

提高和改善技术性能。

3．7 事后维修（故障维修）

设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。

3．8 状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。

4．0 设备分类

根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含

相应的电机、电气控制柜）：

Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电

柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。

Ⅱ级设备：风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防

盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装

置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。

Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控

制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机

具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。

5．0 设备管理模式

采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、

中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理

模式。

5．1 对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、风机、电动机、柴油发

电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大

修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、

大修周期》。

5．2 对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设

备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功

能检查）、状态维修。

5．3 对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《Ⅲ级设备

保养、检查记录表》内。

6．0 职责

6．1 分公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定。维修技

工的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审

批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保

养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委

托合同的审核，办理合同会签手续。

6．2 人力资源与行政部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

6．3 分公司负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修

保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养

计划，与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养

护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。

7．0 设备前期管理

7．1 前期介入

设备选型、安装要求等由分公司对有关物业考察后，向发展商提出。政府

有关部门的验收，分公司应参与。

7．2 设备的接管验收

7.2.1 设备的接管验收由分公司代表公司，组织专家及相关分公司技术技工组

成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国

家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况

及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由分公司对地产商办

理（验收单接收人处签字盖分公司公章）。Ⅰ、Ⅱ级设备由分公司组织

专家及分公司技工一同检验，Ⅲ级设备由分公司检验，填写验收单报人

力资源与行政部复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、分公司各留一

份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由分公司向发展商

收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由分公司代表公司

跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在人力

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最全设备管理制度及操作规程1．0目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。所拖．0适用范围公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3．0定义3．1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。3．所拖一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功...

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