45 物业公司工程部管理职责上墙制度

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共用部位、设施设备维护部组织架构
设施设备维护部
主管
设施设备维护部
副主管（班长）
设施设备维护员
D（设备运行）
设施设备维护员
C（工程问题跟进）
设施设备维护员
B（装修管理）
设施设备维护员
A（综合维修）
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共用部位、设施设备维护部副主管(领班)岗位职责
岗位职责
要点及备注
业务监控
日巡查：每日对项目主要设施设备至少进行 2次巡查，内容包括管理制度的落实情况，工作规
程执行情况，工作标准达标情况，设备责任人巡检工作开展情况，随时了解和掌握设备运行工
作状态。
周巡查：每周对设备运行至少进行 3次全面巡查，内容包括：设施设备运行状况、设备房卫生
情况等。
1、协助主管对设施设备管理安全运行专项工作检查及落实。
2.各类节前自查自纠工作落实。
3.项目设施设备发生故障或火警等紧急险情，必须按要求返回项目。
重点设备
控制
根据项目具体情况，协助主管确定本项目的重点设备，组织制订重点设备运行监控方案及《项目设施设备年度维修保养计划》，并分解
成月度计划，负责落实设备责任人。
设施设备维护团
队管控工作
协助主管做好设施设备维护团队管控工作。
设施设备维护
业务外联
1. 协助主管组织开展项目内的设备运行管理参观日活动。
2. 与辖区自来水公司、供电局、城市节约用水办公室等单位建立良好的合作关系。
3、与各施工单位、维保单位建立联系、沟通渠道。
设施设备维护员供配电类岗位职责
岗位职责
工作内容
要点及备注
配电房
管理
1. 值班维护员负责设备运行值班，停送电由值班维护员操作，非值班维护员
禁止操作。
2. 负责保管好个人常用工具、计量测试仪器、消防器具，确保其完整、有效
及不丢失或损坏，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、
手套等。
3. 配电房内禁止存放和使用易燃易爆物品，保持消防设施的完好齐备，保证
应急灯在停电状态下能正常使用。
4. 除值班维护员、管理人员外，其他人员未经允许禁止进入配电室。外来人
员进出应填写《机房外来人员进出登记表》。
5. 做好配电房的清洁、通风、防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小
动物进入配电房。
6. 值班维护员必须坚守岗位，不得串岗；值班期间设备运行情况如实记录。
7. 值班维护员应做好交接班工作，故障未排除不得进行交接班。
1. 配电房实行24小时值班制，供配电房管理应严格按《配电
房安全管理制度》、《设施设备维护部值班制度》执行。
2、设施设备维护员从事供配电类工作应取得<<高压类电工进
网作业许可证>>、<<特种作业操作证>>，注册有效并随身携
带持证上岗。
供配电系
统运行
管理
1.严禁电力开关超载运行，严禁供电线路超载供电。
2.供电线路操作开关设明显标志，停电拉闸、停电检修，必须悬挂标识牌。
3.柴油发电机每半月进行空载试运行一次，运行时间不高于 15 分钟，平时应将
发电机置于手动状态。
4.值班维护员在“市电”停电时应及时启停柴油发电机。对于手动操作的发电
机，在停“市电”时，应在 15 分钟内启动发电机并开始供电；在 “市电”恢
复供电后，应在 20 分钟内关停发电机，并将运行情况记录在《发电机组运行记
录表》内。
5.设备出现故障时，值班人员应严格按照操作规程操作及时排除故障；处理不
了的问题应及时如实汇报给主管或经理，在主管或经理协同下加以解决；并将
处理情况根据实际记录在《房屋及共用设施设备维修登记表》、《 设施设备事故
报告》内。
6.因故须停某部分负荷时，应提前一天填写《停电/水申请表》，批准审核后向
客户服务中心发出停电通知（含时段、范围）。对于突发性的停电事故应在 15
分钟内向客服中心沟通停电有关解释。
7.停送电拉合闸、停电检修操作应填写《停电/送电操作票》并上报项目经理审
核，上报公司工程部经理审批。必须按《供配电设施设备安全操作流程图》要
求使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等安全防护器具并悬挂警示标识牌。
1. 柴油发电机房的管理执行《发电机房管理制度》，柴油发
电机的操作按照《柴油发电机操作流程图》、《供配电设施设
备管理规程》、《房屋及共用设施设备计划维修及保养规程》
执行;停运的变压器每3个月进行倒闸交替运行，同时填写《停
电/送电操作票》电子版上报项目经理审批。
巡检管理
每日巡检维护
1.值班维护员必须按操作规程每天对配电房进行巡查工作，检查配电房内是否
有异味，配电屏上指示灯、电器运行声音是否正常，记录电压、电流、温度、
电表读数、功率因数等，发现异常，及时维修并报告；运行及巡查情况每四小
时一次如实填写《供配电高压设备运行记录表》、《供配电低压设备运行记录表》，
并定期对用电负荷所产生的能耗进行分析。
2.值班维护员每班至少巡查一次柴油发电机房、生活水泵房、消防泵房的配电
箱盘柜以及光彩等照明系统，做好各种设备的操作、运行监护与日常维修保养
工作，设备运行记录和一般故障的处理记录如实现场填写。
2. 供配电系统管理按照《供配电设施设备管理规程》、《供配
电设施设备安全操作流程图》、《房屋及共用设施设备计划维
修及保养规程》执行。
3. 光彩照明系统管理按照《房屋及共用设施设备计划维修及
保养规程》执行。
岗位职责
工作内容
要点及备注
每月巡检维护
1.值班维护员每月至少对供配电系统进行一次深入检查，包括低压配电房、柴
油发电机房、水泵房、风机房的各种箱盘柜内开关线路、回路电流、仪表指示、
孔洞封堵等检查，检查记录如实填写《电气设施巡检表》，发现异常情况及时上
报主管，并形成书面记录。
2.每月检查设备房内动力配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电缆
及引支线接地线、工作零线连接是否牢固。
3.每月进行一次夜间灭灯巡视，检查接头有无发红发热现象。
4.检查所有动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。蓄电池的温度是否
异常，极板有无脱落和变形，发电机充电设备是否正常。
每(半)年维护
每年的 4月、10 月份对所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空
气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。对所有低压配电柜内各电气连
接螺栓进行紧固。
其它维护工作
1、在高压供配电系统设备大修后或运行 1－3年后可根据实际情况选择服务供
方对供配电系统设备进行高压预防性试验。
设施设备维护员电梯类岗位职责
岗位职责
工作内容
要点及备注
电梯机房管理
1. 除电梯设备维护员、设施设备维护主管外，其他人员需进入电梯机房，须经设施设
备维护主管同意，并在电梯设备维护员的陪同下方可进入机房，必须填写《机房外
来人员进出登记表》。
2. 电梯维保单位人员进入机房进行保养检修工作，须经设施设备维护值班负责人同
意，由电梯设备维护员监督实施，并完整、规范地分类记录在《设施设备维修保养
记录表》内。
3. 机房钥匙及电梯检修用的厅门钥匙由设施设备维护部值班负责人及电梯设备维护
员保管，机房应当做到随时上锁，不得外借，如需使用须经设施设备维护主管批准。
4. 严格按电梯巡检规定实施检查，确保设施设备运行正常，并填写《电梯设备巡检记
录表》。
5. 电梯机房内卫生定期打扫，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设施设备表面无积尘、
无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。
6. 检查电梯机房防小动物设施完好（检查防护纱网、挡鼠板等）。
7. 建立电梯设备救援应急预案，健全电梯事故应急体系，不定期举行电梯困人救援实
操演练。
1、设施设备维护员电梯类应具备电梯维修
上岗资格证书（特种作业资格证书），且注
册有效并随身携带持证上岗。
电梯运行管理
1、 电梯运行过程中如发现有不正常情况时，电梯设备维护员应及时采取措施予以解决。
处理不了的问题应及时如实汇报给主管，在主管的协同下加以解决，或向电梯维保
单位报修，并分类记录在《设施设备维修保养记录表》内。
2、 确保电梯运行过程中正常、安全、高效运行。
1、对于电梯运行情况，应完整、规范地记
录在《电梯设备巡检记录表》内。
巡检管理
周检
电梯设备维护员或维保单位应每周一次对电梯的主要机构和设备检查其动作的可靠性和工作的准确性，并进行必要的修正和润
滑。
其内容包括：
1. 轿厢门开关动作、轿厢按钮、照明、信号(指示器、方向箭头)是否良好。
2. 检查制动盘与制动瓦之间的间隙是否正常及有无磨损。
3. 检查曳引机和电动机 检查曳引机油位是否在油位线上。
4. 检查驱动电动机有无异常噪声和过热现象。
5. 检查导向轮、限速器润滑情况。
巡检管理
年检
电梯在运行一年之后，在电梯年检标示到期前应完成对电梯的年度检验工作，电梯设备维护员应按要求检查电梯的机械、电气、安
全系统的情况和主要零部件的磨损程度，对磨损量超过允许值或损坏的部件进行更换。
外包维保（质保）监督检查：
1. 电梯设备维护员要全程配合、监督维保单位人员，参照维保公司的电梯周检、月检、季检及年检检查表对计划检查中的检查项
目，按照合同中维保质量要求对维保效果进行确认。对维保中发现的问题，项目设施设备维护部必须以书面的形式向维保单位
发整改通知书限制整改，并保存各种记录。将签字确认的《电梯维修保养记录表》留存，每季整理成册后交设施设备维护部存
档，长期保存。
2. 电梯设备维护员与维保公司衔接具体的保养工作时间，保养工作时间不能影响本物业的经营和服务。
若电梯发生故障，电梯设备维护员必须及时通知维保公司到场处理，同时在电梯厅门厅处悬挂“电梯检修、停止使用”的标识
牌，并通知客户服务部，由客户服务部作好客户解释工作。
摘要：

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