第49讲_土地增值税、印花税

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

第 5 单元 土地增值税



单元考点框架

考点 13：交不交土地增值税（★★★）

（一）纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

（二）征税范围的一般规定

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非

所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：

（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠

与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

（三）特殊业务的处理

1.房地产的交换

（1）房地产交换属于土地增值税的征税范围；

（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.合作建房

对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后

转让的，应征收土地增值税。

3.房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。

4.房地产的抵押 VS 抵债

对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，

应列入土地增值税的征税范围。

5.房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。

6.房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。

7.房地产开发企业

（1）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，

不征收土地增值税。

（2）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他

单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，征收土地增值税。

8.自 2008 年 11 月 1 日起，对个人转让住房暂免征收土地增值税。

9.企业改制重组

（1）企业发生整体改制的，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）转

移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原

企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将

房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂

不征土地增值税。

（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

10.其他税收减免规定

（1）纳税人建造普通标准住宅（不包括高级公寓、别墅、度假村等）出售，增值额未超过扣除项目金额20%

的，予以免税；超过 20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

【提示】对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不

能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬

迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

（3）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额

20%的，免征土地增值税。

土地增值税征税范围常考点归纳

业务是否需要纳税

“转让”国有土地使用权 √

“出让”国有土地使用权 ×

转让地上建筑物及其附着物产权 √

以继承、赠与等

方式无偿转让的

房地产

赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 ×

通过中国境内非营利的社会团体、国家机关，

赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业 ×

其他 √

房地产交换个人之间且经税务机关核实 ×

房地产交换其他 √

建成后分房自用 ×

合作建房建成后转让 √

出租 ×

“抵押” ×

“抵债” √

代建 ×

房地产开发企业

的开发产品

转为企业自用或用于出租 ×

用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东

或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的

非货币性资产等

√

个人转让住房 ×

纳税人建造普通

标准住宅出售

增值额未超过扣除项目金额20% ×

增值额超过扣除项目金额20%√

（全额交）

【经典考题48·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应征收土地增值税的有（ ）。

A.企业转让国有土地使用权

B.政府出让国有土地使用权

C.企业出售不动产

D.个人出租不动产

【答案】AC

【经典考题49·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（

）。

A.出租住房的孙某

B.转让国有土地使用权的甲公司

C.出售商铺的潘某

D.出售写字楼的乙公司

【答案】A

【解析】（1）土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和

个人。主要判断要点有二：①房地产权属转移；②转让方取得相关收益。选项 A 涉及的是“出租住房”，住房

产权不发生转移，不征收土地增值税。（2）选项 C：如果潘某转让的是住房（而非商铺），则适用个人转让住

房的优惠政策，免征土地增值税。

【经典考题50·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（

）。

A.承租商铺的张某

B.出让国有土地使用权的某市政府

C.接受房屋捐赠的某学校

D.转让厂房的某企业

【答案】D

【解析】选项 C：接受捐赠方属于承受方，不缴纳土地增值税。

【经典考题51·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，免征土地增值税的是（ ）。

A.由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让的房地产

B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，企业自行转让原房地产

C.企业之间交换房地产

D.企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产

【答案】B

【经典考题52·判断题】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应按全部增值额

计算缴纳土地增值税。（ ）

【答案】√

【经典考题53·判断题】房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算土地增值税的增

值额。（ ）

【答案】√

考点 14：交多少土地增值税（★）

（一）整体计算思路

1.确定扣除项目金额

2.计算增值额

增值额=不含增值税的房地产转让收入-扣除项目金额

【提示】纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形

式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

3.计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

4.确定适用税率及速算扣除系数。土地增值税实行 4级超率累进税率，税率表如下：

土地增值税 4级超率累进税率表

级数增值额与扣除项目金额的比率税率

（%）速算扣除系数（%）

1 不超过 50%的部分 30 0

2超过 50%至 100%的部分 40 5

3超过 100%至 200%的部分 50 15

4超过 200%的部分 60 35

5.计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

【经典考题54·单选题】甲房地产公司2016 年 11 月销售自行开发的商业房地产项目，取得不含增值税收入

20000 万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000 万元。已知土地增值税税率为 40%，速算扣除

系数为 5%，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算列式中，正确的是（ ）。

A.（20000-12000）×40%-20000×5%=2200（万元）

B.（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（万元）

C.20000×40%-12000×5%=7400（万元）

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摘要：

第5单元土地增值税单元考点框架考点13：交不交土地增值税（★★★）（一）纳税人土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（二）征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属...

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