XX花园小区物业管理方案

2025-06-11 0 0 106KB 24 页 10玖币

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第一章 对现时管理工作的意见及接管后的改善建议

第一节 调研

 “GM 花园”是位于 J 市区的高尚纯住宅小区，公元 1994 建成使用，是

在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外

籍人士）。物业管理系由中港合资的 J 市物业管理公司进行。

 为使“GM 花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足

业主、使用者的服务需求，S 物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上

针对“GM 花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工

作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。



 经调研和分析 S 物业管理公司认为现时“X 小区”之物业管理工作主

要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。利益的根本矛盾：

现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，

酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主

维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主

利益的矛盾。

 物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因

素了。GM 花园小区乃 94 年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示

物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务

之意识。

 物业管理服务意识被动：现时“GM 花园”物业管理机构提供之服务内

容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、

使用者需求不相匹配。

 物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利

益。

 私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同

时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。

 沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互

沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。

第二节管理服务思路

 现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展

和享受需求层面，有了更高的要求。我们考虑到在“GM 花园”小区的业主使用

者都是经济富裕的境内外企业家、外企高级管理人士和外籍人士。业主组成整体

素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很

难让业主满意。

 “GM 花园”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼

顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相

得益彰的高品质生活小区氛围。

 为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“GM 花园”小

区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业

管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物

业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人

之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。

第三节物业管理改进工作

为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经

纪功能”。S 物业管理公司将在“GM 花园”小区的物业管理服务过程中突出体现

 1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。

 物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形

式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增

强业主与委托管理机构的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。

 2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。

 业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生

差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“GM 花

园”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同

时也是提升物业价值之亮点。

 3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。

 社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健

身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素

之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。

 4、提供物业租赁服务，满足业主需求。

 经过我们的调研，“GM 花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的

体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用 S 物业管理公司的专业技

术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。

 5、创造静态管理服务，提升管理层次。

 为适应“GM 花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导

视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达

管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM 花园”做为国际

化人居环境，提升小区层次。

 6、开通渠道，保障有效沟通。

 “GM 花园”物业管理处及 S 物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、

E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持

沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

 7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

 “GM 花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政

收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进

行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

 8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

 充分利用“GM 花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，

吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身

心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、

业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。

 9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。

 在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的

防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主

动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居

民安全管理的自治意识。我们将在“GM 花园”借鉴这种富有实效的措施。

 10、加强各方沟通，保障专业服务。

 物业管理公司就“GM 花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司

做专业顾问，以保障我们对“GM 花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将

与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技术和政策，以便服务工

作到位。

第二章物业管理服务承诺

 为了将 GM 花园建设成为一流的文明住宅小区，在依照GM 花园小区物业

管理委员会的《GM 花园小区物业管理内容》有关招标书，同时参照中华人民共和

国建设部《全国城市物业管理优秀住宅小区考核标准》结合 S 公司“以家为本，

服务社群、精益求精”的宗旨及“人性化管理”、“规范化服务”为指导方针对

GM 花园物业管理事项进行量化，S 物业管理公司在 GM 花园进行之物业管理项目

及措施承诺如下：

 特别承诺：

 物业管理公司承诺一年内将 GM 花园创建成 J市物业管理优秀住宅区、两年内达到省和全国物业管理优

秀住宅区标准，以国家权威机构的认可来检验本公司的服务水准，同时提升 GM 花园的社会知名度。如未

达到服务标准，S物业管理公司将 GM 花园小区的管理酬金的 30%作为罚金与每年管理人酬金中扣除。

序

号

指标名

称

国标

投标

测算依据主要措施

指标

公共场

所设施

保洁率

98％安排、实践保

洁的公共场

所、设施／公

共场所、设施

总计×100%

1.保洁员岗位明确，责任质量要求细致

严格；2.每日保洁、休息日、休息时间为

保洁重点区间;3.管理人员随时引导使用

人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情

操，形成 GM 花园重要特色之一。

清洁保

洁率

99%-

100%

以工作计

算，记录及

监督抽查合

格率及纠正

合格记录为

依据

1．保洁员责任区明确，工作质量要求具

体、严格，有考核、有奖罚；2．保洁员

上门收集垃圾，以主动服务提示住户热

爱环境卫生；3．保洁监督机制健全。

绿化完

好率

95%-

98%

完好绿地／

总绿化面积

×100％

1．绿化制度、工作计划行之有效且有执

行力度；2．治安管理员负责环境保护、

日常监督工作，静态措施提示住户爱护

环境；3．主管人员及时发现绿化问题；

4．发动住户热爱绿地，主动保护绿地，

提合理建议，并参与管理。

火灾发

生率

1‰

(年)

0.5‰

(年)

发生火灾户

数／住宅区

总户数×100%

1．多种途径宣传消防安全；2．培训一

批有较好素质和经验的巡查人员，及时

发现火灾隐患；3．管理到位，合理使用

设施、设备等；4．分区分责任经常性检

查消防安全，提示注意防火。

5小区内

治安案

件发生

率

1‰以

下-0

以辖区公安

部门记录为

依据（除住

户家庭内部

原因造成

实行二十四小时保安巡查制度，分快速、

中速及慢速巡查，设立二十四小时报警

中心，落实保安岗位职责，明确责任区

域，并在小区重点部位，调整闭路监控

系统及红处线报警装置，以确保小区居

外）民人身财产安全。

管理人

员专业

岗位合

格率

90％-

100%

培训格人员

／培训员总

计×100%

1．管理（值班服务）人员英语对话水

平。2．人员培训自学与培训相结合，制

度、计划落实； 3．培训考核制度与奖罚

相结合，强化培训结果。

房屋完

好率

98%-

100%

(完好房建筑

面积+基本完

好房建筑面

积)／总建筑

面积×100％

1.建立经常性检查制度；2.每半年进行

一次全面分项检修；3.严格装修管理和

日常管理，无人为损坏事件。

房屋零

修急修

及时率

98％-

100%

及时维修次

数／应计报

维修次数

×100％

1．人力配备充足；2．岗位培训、服务意

识培训到位；3．技术人员有过硬的技术

水平；4．强化回访制度、考核制度和奖

罚制度。

道路完

好率及

使用率

95％-

100%

完好道路总

面积／规划

道路总面积

×100％

1．严格公共设施管理养护制度,治安管

理员加强巡查和疏导；2．向住户宣传有

关法规,培养热爱家园意识,合理使用道

路；3．及时整改修补损坏路面。

化粪池、

雨、污

水井、完

好率

95％-

100%

完好化粪池、

雨、污水井数

量／化粪池、

雨、污水井总

数量×100％

1．每日记录检查情况，发现问题，立即

疏通处理；2．化粪池每半年清理一次；

3．雨水井、污水井每一年全面检修一

次。

排水

管、明暗

沟完好

率

95％-

100%

完好排水管、

明暗沟长度

／排水管、明

暗沟总长度

×100％

1．每日记录检查情况，发现问题立即设

计施工方案，疏通处理；2．每半年进行

一次全面检修。

12 照明灯95％-完好照明灯1．每日记录检查情况及时更换检修；

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第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议第一节调研 “GM花园”是位于J市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。为使“GM花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，S物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上针对“GM花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。经调研和分析S物业管理公司认为现时“X小区”之物业管理工作主要存在：“一个根本...

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