别墅物业管理投标书

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第一章某别墅概况…………………………2

第二章管理服务理念和目标…………………………………………2

第三章前期介入管理服务内容及工作重点…………………………3

第四章项目管理机构运作方法及管理制度…………………………9

第五章管理服务人员配置……………………………………………28

第六章物业管理用房及相应管理设施的配置………………………43

第七章物业管理费用的收支预案……………………………………74

第八章物业管理服务分项标准与承诺………………………………86

第九章物业维修养护、保洁、保安、护绿实施方案………………95

第十章物业维修和管理的应急措施…………………………………108

第十一章　社区文化与业主互动的具体措施……………………115

第十二章　智能化设施的管理与维修方案……………………………129

第十三章　施工噪声控制等应对预案…………………………………1

第十四章　会所管理方案………………………………………………1

附件：G 元物业管理概况………………………………………………1

第一章某别墅项目概况

1、基本介绍

某别墅区毗邻南京高新技术开发区，距离南京长江大桥约 15 分钟车程，项

目全部规划为独栋的别墅，并率先采用了 4 栋围合成一个院落的组团设计。在项

目规划设计上，聘请了欧洲知名的别墅设计专家 D+F 设计，景观设计也由澳洲

知名的 TKD 设计公司担纲。整个项目秉承欧洲居住文化，容积率降低到 0.286 的

“极限”，户型更注重起居室私享的空间。每户均有前后两个花园，整个别墅被

树木和花草包围。

开发商对每个细节都精益求精，不少原材料都来自国外：地砖从美国进口，

入户门采用了德国技术，别墅外立面的色调也专门请美国调色师量身打造。在建

筑风格上，某采用了目前国内外最流行的托斯卡纳风格，高低朝向不同的赤陶

屋顶，顶部的线条感强烈。此外，8 米宽的道路设计可以保证充足的户外车位，

充分考虑业主的需要。项目还有近万平方米的纳兰湖、24 米宽景观大道，三面河

流组成主入口场休息带，入口广场布置有会馆、游泳场和网球场等。

2、某别墅项目主要规划及技术指标

用地面积 13340 平方米

建筑面积 37689 平方米

容积率 0.286

绿地率 48%

建筑层数 2层

别墅总数 175 座

配套建筑会所

停车位350 个

小区出入口东侧、北侧各一个

居住总人口 700-800 人

建设工期 05 年7月至 08 年12 月，分三期

污水处理站2座

箱式变压器 3座

煤气交换站 1座

地面消防栓 10 个

中控室 1 座

3、居住群体分析

某别墅的居住群体，以商界成功人士为主体，另有来自文艺界、政界的精英

人士。他们文化素质较高，消费能力强，观念新，事业心强。该群体生活要求高

质量，法律维权意识和环保存观念强，对别墅的物业管理工作有较强的管理参

与意识。

第二章管理服务理念和目标

G元物业服务以专业、干扰极小化和全方位管家式服务，为某别墅业主的成功

精英人士提供尊贵生活所需的周到、体贴的服务软环境。

一、G 元物业服务理念：

1. 服务宗旨：在不违反法律和道德的前提下，为业主解决一切困难；

2. 服务精神：为业主排忧解难，有强烈的为业主服务的奉献精神；

3. 尊重业主：为业主提供满意加惊喜的个性化服务；

4. 工作口号：贴心服务每一天；

5. 人生哲学：在业主的生活高品质中找到物业管理人的价值。

二、G 元物业服务特点：

1. 服务内容的个性化；

2. 服务资源的网络化；

3. 服务方式的委托代办；

4. 服务程序的一条龙。

三、G元管家式服务是适用于别墅物业管理的有效模式，

通过全程、各个方位、365 天24 小时为业主提供优质服务，

可以具体表述为：

1、关注业主不同层次、不同方位的服务需求；

2、全过程完成业主的服务指令；

3、365 天24 小时满足业主的服务需求；

4、对业主给予管家式的服务和关怀。

简而言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营

造一种既相互信任、相互尊重、贴身的服务，又有明确的行

为规则的这样一种和谐、有序的舒适环境和文化氛围，使业

主在生活、文化上的品味需求得到满足的一种人性化和文化

色彩的物业管理服务模式。

四、管理服务目标综述

某别墅的服务目标，将按照《江苏省住宅物业管理服务标准》四级以上水平

来设置。在此简要综述如下：

1．房屋及共用设施设备的维修和管理

1）24 小时受理住户报修。

2）建立维修服务回访制度，有回访记录。

3）房屋及设备大中小修和供水供电设施的管理达到行业有关标准。

4）定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿地

等进行检查，发现问题即安排抢修。

5）对质量较差、易出问题的部位，及时记录备案，重点检查。

6）检查和大、中、小修要有记录。

回访需求

反馈

客户

管家中心

生活管家事务管家

指

令

指

令

提

供

服

务

提

供

服

务

7）每年年底或年初对上述项目进行全面检查，对完损程度做出评价，

列出年度养护维修计划。

2．保洁服务

1）别墅区内道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次。

2）及时清理别墅区内公共场所的废弃杂物。

3）及时清扫积水和积雪。

4）及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品。

3．保安服务

1）24 小时有专值看守。

2）进行日常巡视。

3）涉及人身安全处，设有明显标识并有防范措施。

4）对火警事故等其它紧急情况有处置预案，发生时要及时处理，并上

报有关主管部门。

5）对别墅区内违法现象，积极与派出所等配合进行处理。

4．别墅区绿化管理

1）绿地无杂物，无侵占现象，基本无裸露土地。

2）别墅区园林的维护要达到清洁、完好、优美。

3）花草、树木修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现象，树木基本无

钉拴捆绑现象。

5．消防管理

1）建立消防责任制。

2）进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能。

3）消防设施设备有明显标志。

4）消防设施设备完好、放置合理，定期巡视、检查。

6．车辆管理

1）车辆停放有序，有专人负责看管。

2）机动车指定专用停车场、划定专用停车位、非机动车存放在专用停车

场所。

7．装修管理

监督业主和住户遵照有关规定进行装修。

8．代收代缴服务

代为收取水费、燃气费用，按照有关规定收费，计数准确，并提供凭据。

9．档案资料管理

有比较完整的房屋及其设施设备的基础资料，及时变更记录，保证档案资

料帐实相符。

10．特约服务

通过物业自身和合作商家，向别墅业主提供生活中必需的各类特约服务。

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摘要：

目录第一章某别墅概况…………………………2第二章管理服务理念和目标…………………………………………2第三章前期介入管理服务内容及工作重点…………………………3第四章项目管理机构运作方法及管理制度…………………………9第五章管理服务人员配置……………………………………………28第六章物业管理用房及相应管理设施的配置………………………43第七章物业管理费用的收支预案……………………………………74第八章物业管理服务分项标准与承诺………………………………86第九章物业维修养护、保洁、保安、护绿实施方案………………95第十章物业维修和管理的应急措施…………………………………108第十一章　社区文化与业...

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