某区政府物业管理服务方案

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第一章物业管理服务构想

**物业公司简介

**集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金 1.2

亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT 等多个产业，是山东

省首批 51 家现代企业制度试点单位之一，是全国服务行业 500 强企业及全国十

佳经销商。**集团山东物业管理有限责任公司是**集团旗下的国家二级资质物业

管理企业，于一九九六年经山东省工商局批准成立，注册资金 300 万，全省优

秀物业管理企业。成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业

管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、

“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了 ISO9001（2000）质量标准体系认

证。公司现有员工 700 余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、

本科生占 85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师 30 人，其他各类技术

人员也都 100%持证上岗。

**物业公司除承接济南地区物业管理工作外，外拓业务已由济南延伸至青

岛、济宁、临沂、泰安、莱芜等地区，承接了山东省纪委、新华社山东分社、中国重

汽销售公司办公大厦、济南铁路局办公楼、济南火车站、济南市工商局、山东省医

疗器械产品质量检验中心、济南市人事局、槐荫政务中心大厦登，委托管理面积

100 多万平米，积累了丰富的机关办公楼、机关、智能大厦，高层楼宇电梯、中央

空调、变配电等设备维护、园林设计等物业管理经验。

公司在发展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝

聚成强大的向心力。以“**物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕

齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激

励着优秀的**物业人，不断追求卓越，回报社会！

物业管理概况及内容

**区政府大厦位于济南市解放东路 99 号，与东外环交界，交通便利，地理

位置优越。大厦外观颇具现代气息，是**区政府机关综合性服务大楼。占地 3.3

公顷，总建筑面积 5 万平方米。主楼高度 106米，地上 29 层、地下 3 层，裙楼4

层。主楼 1～12 层用于区机关办公，面积 14400 平方米；13 层为设备层；14～18

层为客房结构，面积 6000 平方米；19～26层为写字间结构，面积 9600 平方米。

裙楼一层为行政审批大厅，二层为餐厅，面积 4000 平方米；三、四层为区机关

和11 个街道办事处、镇会议室。**区政府大厦各类设备一应俱全，主要包括电梯

消防监控、安全监控、中央空调、柴油锅炉、分体式空调、换热站、高低压配电室等

备的维护和正常运行成为保障大厦运转大的要件。

一、物业管理内容及要求

（一）安全管理服务：

安全管理服务的目的是维护物业范围内正常的工作、生活秩序、协助用户做

好内部的安全防范工作（包括消防安全监控）。要求保安人员应具有良好的身体

素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有

良好的职业道德、做到礼貌待客、坚持原则。

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保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选。根据不同的岗位，拟设立

门卫保安、巡逻保安、大厅保安、监控保安等。保安人员应认真负责地做好各项安

保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即

上报，并迅速处理、果断处置，确保机关、大楼及相关设施不发生问题。

门卫保安要固定执勤，定点式守卫，要24 小时值班，对进入大门的人员、

车辆、物资进行严格检查、验证、登记；维护物业管理区内部的安全秩序.同时兼

来客咨询、信件报纸分发等服务。

巡逻保安要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成物业

区域被盗和其他事件；保证物业管理区域内停车场的良好秩序和车辆停放安全，

及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故，维护正常的工作、生活

秩序。

（二）保洁、绿化服务：

1、保洁：日常保洁工作是通过日常清扫工作，对物业区域定时、定点、定人

进行废弃物的收集和清运；通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，保持所有

公共区域和公共部位的清洁卫生，从而提高工作、生活的环境质量。

主要包括以下几项：

（1）垃圾处理（不包含外运费）：包括收集、清除、回收、压实、运达指定地

点。垃圾台外观整洁，压缩垃圾箱体保持干净；化粪池的清运。

（2）院落卫生：做好灰尘清扫、污迹清洗，地面维护等工作，做到地面干净

无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区通道及时清扫干净。墙面、顶面的清洁维护按

物业管理规范执行。

（3）公共卫生间：无臭味、异味；便器干净，便池无锈迹。地面清洁，无痰

迹、无烟头、无杂物、将纸篓倒净并刷洗干净，纸篓每日上午和下午各倾倒一次。

洗手池、水龙头、墙角整洁、无尘土和蜘蛛网。（不包含卫生纸和洗手液）

（4）物业区域内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹

尘土、纸屑等杂物；公共区域玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和铁艺保持干净

电梯间保持清洁干净。物业区域的保洁：楼梯、扶手、窗台、墙面干净无尘土，墙

角无蜘蛛网。车库、停车场地面整洁，墙角无蜘蛛网。

（5）大礼堂、会议室保持干净整洁，用后及时打扫。

（6）定期楼顶清扫，保持清洁。

（7）外墙清洗由用户自行组织实施。

2、物业区域绿化：要做好对现有物业区域内的绿地、草坪、苗木的养护管理，

负有美化环境的责任。养护管理包括：浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现

有苗木成活率等。

（三）设备维护及保养服务

1、电梯的运行管理；甲方负责与电梯公司签订维修保养合同，负责电梯的维

护和保养，并按照技术监督局的规定进行年检；

2、空调制冷设备及管网的日常运行，保证制冷系统的高效可靠运行；甲方负

责与空调公司签订维保合同，定期组织维修保养。

3、运行好配电系统的良好工作状态，确保区域内用电供应正常；

4、办公室内、公共区域内照明的维护保养；

5、排污泵维护保养，维护好物业区域内的供、排水系统；

6、负责消防自动报警系统、消防栓和喷淋系统的运行，保持消防系统各种设

备的正常工作状态；甲方与厂家或专业公司签订消防维保合同，负责消防设施

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的维护，包含灭火器的换粉。

7、大礼堂音响设备、投影设备等的操作、维护保养和确保正常使用；

8、对物业管理范围内的水、电、暖、空调、排污等设备的零修、维护、应达到相

应规定标准、发生故障，应及时排除，保证办公的正常运行和使用。设备维修分

为大、中、小三类。200 元（含）以下单件材料费属小修范围，由物业公司承担；

中修、大修由用户承担。物业管理区办公室内维修，根据物业管理规定维修服务

服务产生的材料费由业主承担。水电维修必须安排 24 小时有人值班。

电梯、消防设备、锅炉、水泵等设备的年检费用由用户承担。

（四）房屋的管理及维修

对房屋共用部位进行日常管理和巡查，维修、保养记录完善。

每年 2 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现

损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的

及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据甲方决定组织维修。

每周 1 次对各楼层门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，

门窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上（雨季前须安排 1 次）对屋面

泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发

现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案报区政府。

（五）会议服务

1、提供会议服务工作，包括会议接待，会间服务。茶叶、杯子等由甲方提供。

2、负责领导消息层服务工作。

（六）物业档案管理

1、物业档案的内容：

物业档案必须具备：基建档案、设备档案、会计档案、物业维修档案及其他

档案材料。

2、物业管理档案的要求：

分类科学，组卷合理，排列有序，保管期限准确，装订整齐、牢固，案卷封

面、脊背、卷内目录和备考表（异动记录）填制准确、字迹工整、图样清晰，载体

和装具质地优良，便于保管和利用。

所有设备实现单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行

状况等。

建立《机电设备台帐》，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家

技术资料、保养人等。

每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查

保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。

（七）法律法规规定的其他项目。

委托管理目的

一、物业外观的保值增值。通过对整体物业的专业化管理、养护，保持和提

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高物业的完好程度，使物业实现不仅保值而且增值的目的。

二、物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程服务队伍和专项设备维

保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、高效性运作的结合，保

证整个大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通，体现办事高效的政府形象之目的。

三、安全、舒适环境的创造。依靠准军事化管理的一流内保队伍，全程维护

大楼办公区的消防、安全工作，保持刑事案发率低于国家标准，通过优质的服务

为业主和来宾提供幽雅舒适的工作环境。

四、省心、放心“管家”委托目标实现。通过契约关系为**区政府大厦施专

业化、统一化的物业管理，依靠监督手段保障物业价值得以体现，通过合理的计

划和严密的制度，确保物业区域日常正常运作，各种活动得到全面的保障。

委托管理原则

根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”

的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全

文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的

综合管理。

“高品质管理水准”的依托资源

◆团队优势

**物业拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业管理知识和经验的管理团队以及

专业化的保安、保洁、绿化和维修队伍。管理层面拥有高级经济师、物业管理师、

工程师、高级园艺师数名，是我们提供优质高效服务的基础和前提。公司保安连

续三年被济南市公安局、共青团市委授予“青年文明号”；在《齐鲁晚报》和《生

活日报》联合主办、及《济南时报》主办的房地产调查中，**物业被评为“济南市

十大物业管理品牌企业”；**物业工程部在2003 年济南市物业管理行业技能比

武中，荣获单项、团队一等奖。2005 年槐荫政务中心大厦获得省级“物业管理优

秀示范大厦”称号，省立医院获得市级“示范小区”。2006年住宅与产业博览

会，**物业被评为优秀物业管理企业（山东省 40 强）。济南市工商局获得市级

“示范大厦”称号，2007 年评选为济南市物业管理协会副会长级单位。

◆机关物业管理经验丰富

**物业接管了多个党政机关的物业管理项目，如省纪委办公楼、新华社山东

分社办公、济南市工商局办公、济南市人事局办公、槐荫区政务中心大厦等，有

着丰富的党政机关办公的管理经验。尤其槐荫区政府，特点与**区政府大厦及其

相似，对党政机关的特点把握能力强，处理过多起类似上访等突发事件。

◆质量优势

获得国家二级物业管理资质，顺利通过 ISO9001（2000）质量体系认证，*

*物业拥有严格规范的物业管理制度，灵活、独有的星级考核体系，将通过严格

的管理细致入微的服务全面保障**区政府大厦物业的正常运行。

◆深厚底蕴的企业文化感召力

优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂，也是企业发展、进步的原动力。集

团公司一贯重视企业文化的建设工作，并逐步形成**特有的企业文化纲领，构

筑了一定的文化平台。职工通过**报、百年**、**沙龙等企业内部媒介，不断交

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流经验、传播感情、提升文化，凝练成强大团队精神，在日常工作中的各个角落

企业文化始终伴随着我们，营造高雅的工作环境，奉献细致周到的服务，无不

显示着**蓬勃的发展力和向上力。**人将这份对**的热爱之情化为工作的原动力

倾情尽心为广大业主提供高水平的服务。

◆独有的“房车一体化”服务

**物业充分利用集团资源优势，可为每一位业主提供车辆购置、置换、租赁

旧车评估、交易的代理、代办、优惠一条龙服务，并以此为平台延伸，代客泊车、

代客洗车、汽车美容、汽车相关知识咨询等多种服务，让您徜徉在理想的世界中

尽情享受**物业人提供的超值服务。

◆专业花木公司：

物业公司旗下的花木公司是济南市成立较早的大型专业花木公司，具有高

级园艺师、专业技术人员数名，常年对外承接绿化工程，可提供花木栽培、园林

设计、绿地养护、庆典花木租售、花木养护知识培训、咨询等服务。可为业主提供

优质的绿化养护服务，提高绿地质量、降低投资成本。

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更多资料淘宝搜索店铺商道学院微信76650998第一章物业管理服务构想**物业公司简介**集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，是山东省首批51家现代企业制度试点单位之一，是全国服务行业500强企业及全国十佳经销商。**集团山东物业管理有限责任公司是**集团旗下的国家二级资质物业管理企业，于一九九六年经山东省工商局批准成立，注册资金300万，全省优秀物业管理企业。成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”...

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