前期物业管理方案(5篇)

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　　《前期物业管理方案》

　　前期物业管理方案（一）：

　　前期物业管理方案

　　一、物业管理前期筹备工作

　　（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性

能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后

提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

　　（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，

做到档案齐全，有序管理。

　　（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位

职责》，以及员工的规章制度。

　　（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、

设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

　　（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员

工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

　　二、接管后的日常管理服务工作

　　（一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，

受理住户的咨询和投诉。服务做到十二字方针（即礼貌、热情、友善、乐观、主

动、平等）。

　　（二）安防工作：

　　1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情。

　　2、保安倒班制：实行 24 小时值班和巡视。

　　3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

　　4、充分发挥小区 24 小时电视监控系统、TV 分割镜头监控系统、入户梯口电

控防盗锁，搞好社区智能化管理。

　　5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。

　　6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

　　7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

　　8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订

有突发火灾应急方案前期物业管理方案活动方案。

　　9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造

良好治安环境。

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　　10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得

入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理

　　（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共

和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：

　　1、各业主（住户）应将全部常住人员状况如实填写在《业主入住登记表》

中，并留下紧急联系办法；

　　2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保

安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人

自己负责；

　　3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24 小时

值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

　　4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得

利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

　　5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先

填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方

可离开；

　　6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业

主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

　　（四）环卫绿化工作：

　　1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫 1

次，楼梯扶手每 3天擦洗 1次；共用部位玻璃每季清洁 1次；路灯、楼道灯每半年

清洁 1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

　　2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

　　3、二次装修房屋共用部位持续清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现

象定期清理。

　　4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污

水管道每年疏通 1次；每季度检查 1次，及时清掏；化粪池每半年检查 1次，每年

要清理一次。

　　5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品

种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养

护计划，为小区带给一个优雅的环境。

　　前期物业管理方案（二）：

　　前期物业管理方案

　　一、XX 项目物业分析：

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　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强

　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密

性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力；

　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施

及服务的管理。

　　二、根据以上分析，对 XX 项目物业推荐如下：

　　1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对

业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内

具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带

给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业

公司将该部分工作对外进行分包处理。

　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管

家式的服务体系。

　　三、物业管理带给日常服务的资料：

　　1、对河道的清理与水质的保护（如透过种植水生性绿植改善水质、根据季节

放养鱼类加强河道景观效果；

　　2、对市政道路的保洁；

　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累

或落叶）；

　　4、24 小时水电维修；

　　5、对业主生活垃圾的定时清运；

　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

　　7、项目范围内绿化的种植与养护；

　　8、业主能源费用的代收代缴；

　　9、定期花木杀虫及灭鼠；

　　10、暂住证等社区性证明 u》

　　11、业主院落档案的管理。

　　四、物业特约服务－管家式服务体系：

　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主

人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管

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家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面

的需求。

　　2、管家式的服务推荐由2至3人24 小时专职负责三到四位业主随时有可能提

出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业

主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求

有专人负责，，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主

的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避

免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

　　3、管家式服务的资料：

　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）

　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

　　室内清洁

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清洁养护

　　代收洗、补、烫衣物

　　室内插花、装饰

　　代购日常生活用品

　　车辆清洗服务

　　家庭看护管理

　　宠物看护管理

　　C、为业主带给车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

　　五、XX 项目的安全保卫管理：

　　1、保卫部门日常工作资料：

　　24 小时固定安全岗位的值勤

　　24 小时流动岗位的安全及消防巡视

　　车辆停放的安全管理

　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

　　2、保卫部门的设施设备：

　　中央控制室

　　与中控室连接的门禁对讲系统

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　　设像监视系统

　　电子巡更系统

　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

　　3、保卫部门带给的委托性特约服务：

　　礼仪性保卫

　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

　　（以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目）

　　六、突发事件应急处理体系的建立

　　业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还

应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。

应急处理体系流程如下：

　　1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业

管家）；

　　2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶

赴现场，控制事态不继续发展；

　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况；

　　4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警

（110、119、120、999 等）

　　前期物业管理方案（三）：

　　公司所属前期驻点项目客服部：

　　为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准

化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项

目物业管理服务工作实施暂行方案。

　　一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。

　　二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责

　　1、明确前期驻点项目物业管理架构

　　公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点

项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目

品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和

《员工手册》实施有效监督管理。

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