附件4-1方案阶段前期介入关注要点

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附件4：

序号关注项关注点要求

土地出让承

建要求

由地产提供，作为初步规划依据。

品牌支持费 22元/平米。

物业费补差在可研报告中体现补差费用。

物业用房配

置标准

依据地方物业法律法规规定。

园区初步规

划

布局、采光、绿化景观。

园区道路

小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用，留有无障碍通道，消防车

道上空4以内无障碍物，宽度不小于4米，距离高层建筑物外墙宜大于5米。

消防登高处总平或设计规划图中应体现设置消防登高面设置。

消火栓布置最大间距150米。

消防通道环形，宽度不小于4.0米。

主出入口位

置

住宅小区出入口不宜超过3个，（40万平米以上的小区可考虑设计4个），住宅区域宜实行全封闭式管理，车辆出入口设置双行车道。

地库出入口

位置

满足国、地标地库出口数量与地库面积（车位数）配比要求。

车位配比根据地方规定执行。

地上设备房

位置

应尽量避让住宅区域，减少对业主影响，不能避让的选择隔离遮挡美化处理。

配套商业定

位

配套商业较多且都为小区沿街底商，应按照设计使用功能，合理考虑风道及下水油污处理。

楼间距 1:1；1:0.8

园区总平图园区路面与市政路面标高控制，控制好路面坡度，达到人行、车行舒适的同时满足散水要求，使雨水及时排出园区。

出入口

数量

出入口

1、出入口在满足规划的同时，数量不宜过多,每60O户设置1处出入口；

2、根据小区周边公交站、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营；

3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设

置车库出入口；

4、形成收水口的组团大门处应设置截水沟。

生活、

建筑垃

圾收集

点确定

生活、建筑

垃圾收集点

1、园区边缘隐蔽部位或地下，交通便利位置，且处于园区下风口位置为宜；

2、与住宅间距合适，应考虑风向因素。尽量采用内投外取的运输方式；

3、露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度；

4、根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行；

5、一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置；

6、室内设施：给水、排水、通风、消毒除杀、照明。

围墙方

式的确

定

1、围墙尽量顺直；

2、高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点；

3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有防爬刺；

4、实体围墙面层不使用浅色材料。

人车交

通流线

1、宜采用人车分流；

2、车行宜直接进入车库；

3、楼栋与车库设置相连通道。

配套设

施的

学校、幼儿

园、会所、

泳池

1、项目相对集中位置；

2、独立管理，出入口单独向小区外；

3、面向小区外、水电气单独计量。

物业用

房

物业用房

（包括：临

时、过渡、

永久及售场

用房）

1、管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心宜设在首层；

2、工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用

房与配电室距离不宜太远；

3、保安用房需有采光条件，宜设置独立向外的出入通道，减少对业主影响小；

4、过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要

公共卫

生间

1、高层公寓楼在一层设置

2、每组团设置

3、社区商业根据服务半径考虑

4、商业每层设置一组

5、出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间

6、集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间

7、卫生间蹲、坐便器配比数量1:3。

保洁间

1、高层公寓楼每栋大堂或架空层设置

2、花园洋房每个组团设置

3、别墅每组团设置

4、商业每层设置

5、社区商业根据服务半径考虑

6、面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明；

7、取水点、排水、通风

注：

建筑工程

图纸的形

成

看图方

法:

一、方案阶段前期介入要点

方案阶段

确定内容

上场会

资料

建筑工程图纸的形成阶段主要有三个：第一阶段是初步设计阶段。这一阶段主要是根据业主单位突出的设计任务和要求，进行调查研究，搜集资料，提出

设计方案，然后初步绘画出草图。第二阶段是技术设计阶段。这一阶段主要是根据初步设计阶段确定的内容，进一步解决建筑、结构、材料、设备（水、

电、暖通等）的技术问题。最后阶段是施工图设计阶段。这一阶段主要是为满足工程施工中的各项具体技术要求，提供一切准确可靠的施工依据，因此这

个阶段又称为深化设计阶段。主要包括全套工程图纸和相关配套的有关说明和工程概算。全套工程图纸是施工单位进行施工的依据。

先粗后精,先建筑后结构,先大后细,先主体后装修,先一般后特殊。先粗后精,就是先看平面、立面、剖面,将整个工程的设计图纸粗略地看一遍,使对整个工

程的规模、特点、结构情况,使用材料要求等等有一个大致的了解。先建筑后结构,就是先看建筑图,后看结构图,核对建筑图和结构图的轴线位置、尺寸是

否一致,前后有无矛盾;检查立面图各楼层的标高是否与建施平面图相同,再检查建施的标高是否与结施标高相符；先大后细,就是先看大图后看细部大样

图,搞清细部构造要求和作法,以及节点构造的连接处理是否清楚、合理,核对平面图中标注的大样与大样图的编号、尺寸、形式、作法是否一致,所采用的

标准图集编号、类别、型号与图纸是否矛盾,大样图是否齐全,有无遗漏；先主体后装修,就是先看主体结构部分,后看装修部分(包括装饰、防火、保温、隔

垫、隔音等)以及其他特殊装修部位构造和材质要求；先一般后特殊,就是先看一般建筑结构部位,熟悉基本尺寸、标高、部位、构造和要求后再看特殊部位

和要求(如地基处理、变形缝的设置、防火处理、抗震构造等)搞清构造和处理方法;有无使用特殊材料,其品种、规格、数量能否满足需要等等

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附件4：序号关注项关注点要求土地出让承建要求由地产提供，作为初步规划依据。品牌支持费22元/平米。物业费补差在可研报告中体现补差费用。物业用房配置标准依据地方物业法律法规规定。园区初步规划布局、采光、绿化景观。园区道路小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用，留有无障碍通道，消防车道上空4以内无障碍物，宽度不小于4米，距离高层建筑物外墙宜大于5米。消防登高处总平或设计规划图中应体现设置消防登高面设置。消火栓布置最大间距150米。消防通道环形，宽度不小于4.0米。主出入口位置住宅小区出入口不宜超过3个，（40万平米以上的小区可考虑设计4个），住...

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