附件四 早期介入关注要点

2025-06-11 0 0 113KB 41 页 10玖币
侵权投诉
一、方案阶段前期介入要点
序号 关注项 关注点 要求
由地产提供，作为初步规划依据。
品牌支持费
物业费补差 在可研报告中体现补差费用。
依据地方物业法律法规规定。
布局、采光、绿化景观。
园区道路
消防登高处 总平或设计规划图中应体现设置消防登高面设置。
消火栓布置
消防通道
满足国、地标地库出口数量与地库面积（车位数）配比要求。
车位配比 根据地方规定执行。
应尽量避让住宅区域，减少对业主影响，不能避让的选择隔离遮挡美化处理。
配套商业较多且都为小区沿街底商，应按照设计使用功能，合理考虑风道及下水油污处理。
附件4：
方案阶段
确定内容
上场会
资料
土地出让承
建要求
22元/平米。
物业用房配
置标准
园区初步规
划
小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用，留有无障碍通道，消防车
道上空4以内无障碍物，宽度不小于4米，距离高层建筑物外墙宜大于5米。
最大间距150米。
环形，宽度不小于4.0米。
主出入口位
置住宅小区出入口不宜超过3个，（40万平米以上的小区可考虑设计4个），住宅区域宜实行全封闭式管理，车辆出入口设置双行车道。
地库出入口
位置
地上设备房
位置
配套商业定
位
楼间距
园区 总平图 园区路面与市政路面标高控制，控制好路面坡度，达到人行、车行舒适的同时满足散水要求，使雨水及时排出园区。
出入口
方案阶段
确定内容
上场会
资料
1:1；1:0.8
出入口
数量
1、出入口在满足规划的同时，数量不宜过多,每60O户设置1处出入口 ；
2、根据小区周
边公交站、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营 ；
3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置
车库出入口；
4、形成收水口的组团大门处应设置截水沟。
生活、
建筑垃
圾收集
点确定
生活、建筑
垃圾收集点
1、园区边缘隐蔽部位或地下，交通便利位置，且处于园区下风口位置为宜；
2、与住宅间距合适，应考虑风向因素。尽量采用内投外取的运输方式；
3、露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度；
4、根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行；
5、一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般
与生活垃圾站集中设置；
6、室内设施：给水、排水、通风、消毒除杀、照明。
围墙方
式的确
定
1、围墙尽量顺直；
2、高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点；
3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有防爬刺；
4、实体围墙面层不使用浅色材料。
人车交
通流线
1、宜采用人车分流；
2、车行宜直接进入车库；
3、楼栋与车库设置相连通道。
配套设
施的
学校、幼儿
园、会所、
泳池
1、项目相对集中位置；
2、独立管理，出入口单独向小区外；
3、面向小区外、水电气单独计量。
物业用
房
物业用房（
包括：临时
、过渡、永
久及售场用
房）
1、管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心宜设在首层；
2、工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设置在小区相对集中位置，
可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远；
3、保安用
房需有采光条件，宜设置独立向外的出入通道，减少对业主影响小；
4、过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久
性用房建成之前的管理使用需要
保洁间
注：
方案阶段
确定内容
公共卫
生间
1、高层公寓楼在一层设置
2、每组团设置
3、社区商业根据服务半径考虑
4、商业每层设置一组
5、出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置
卫生间 6、集中商业除首层外
的其他楼层设置卫生间 7、卫生间蹲、
坐便器配比数量1:3。
1、高层公寓楼每栋大堂或架空层设置
2、花园洋房每个组团设置
3、别墅每组团设置
4、商业每层设置
5、社区商业根据服务半径考虑
6、面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明 ；
7、取水点、排水、通风
建筑工程
图纸的形
成
建筑工程图纸的形成阶段主要有三个：第一阶段是初步设计阶段。这一阶段主要是根据业主单位突出的设计任务和要求，进行调查研究，搜集资料，提出设
计方案，然后初步绘画出草图。第二阶段是技术设计阶段。这一阶段主要是根据初步设计阶段确定的内容，进一步解决建筑、结构、材料、设备（水、电、
暖通等）的技术问题。最后阶段是施工图设计阶段。这一阶段主要是为满足工程施工中的各项具体技术要求，提供一切准确可靠的施工依据，因此这个阶段
又称为深化设计阶段。主要包括全套工程图纸和相关配套的有关说明和工程概算。全套工程图纸是施工单位进行施工的依据。
看图方法
:
先粗后精,先建筑后结构,先大后细,先主体后装修,先一般后特殊。先粗后精,就是先看平面、立面、剖面,将整个工程的设计图纸粗略地看一遍,使对整个工程
的规模、特点、结构情况,使用材料要求等等有一个大致的了解。先建筑后结构,就是先看建筑图,后看结构图,核对建筑图和结构图的轴线位置、尺寸是否一
致,前后有无矛盾;É检查立面图各楼层的标高是否与建施平面图相同,再检查建施的标高是否与结施标高相符；先大后细,就是先看大图后看细部大样图,搞清
细部构造要求和作法,以及节点构造的连接处理是否清楚、合理,核对平面图中标注的大样与大样图的编号、尺寸、形式、作法是否一致,所采用的标准图集编
号、类别、型号与图纸是否矛盾,大样图是否齐全,有无遗漏；先主体后装修,就是先看主体结构部分,后看装修部分(包括装饰、防火、保温、隔垫、隔音等)
以及其他特殊装修部位构造和材质要求；先一般后特殊,就是先看一般建筑结构部位,熟悉基本尺寸、标高、部位、构造和要求后再看特殊部位和要求(如地基
处理、变形缝的设置、防火处理、抗震构造等)搞清构造和处理方法;有无使用特殊材料,其品种、规格、数量能否满足需要等等
二、施工现场前期介入要点
序号 重要程度 关注点 要求
1
巡视
管路
2现场的隐蔽
3防水
4园林布置
5沟通渠道
6责任
7记录
8收集
9会议定期或不定期组织开发公司工程、设计、施工部门研讨会，将早介发现的问题进行讨论、解决，并做好记录存档。
1、给水管路：阀门控制区域（层次有效）、管井维修空间、膨胀器的安装、管路的埋深深度、管路的保温；
2、供暖管路：管路布局（主、分系统管路关系）、膨胀器的安装、管
井维修空间、管路的保温、管路埋深深度、阀门及调整的控制；
3、排水管路：出楼管的材质、排水管的直径、污水井距离
、管路坡度、排污点与化粪池的距离、园区排水与市政排水关系 ； 4、线
缆管路：管与结构做法、进户的封堵方式、穿墙套管防水。
1、基础回填：覆土夯实做法工艺、直埋管路的基础、直埋管的保护；
2、吊顶：吊顶的工艺及做法、检修口尺寸、设备吊顶的牢固性；
3、装饰墙：石材及装饰构件的固定方式做法、装饰外墙与窗口关系、防水做法。
1、关注地下防水的做法及防水保护；
2、关注防水成品附近的二次机械施工保护，防止二次破坏；
3、了解对防水高度、覆土、结构关系以及顶面防水边角细节搭接宽度、固定方式、收头方式。
1、绿化、景观、其它工程对该位置管线的影响；
2、绿化与建筑的关系，绿化与设施的关系，树木与楼本体、树木与围墙、道路、顶板覆土深度的关系，美观与协调；
3、
绿植坑与蒲包尺寸、基础肥的铺垫、回填土的土质
现场
工作
内务
建立与开发、施工单位良好沟通渠道，了解施工进度、施工内容。对重点事项做详细记录。为后期施工单位撤场，现场材料、备件
的移交打下良好的基础。
1、与开发单位的工作联系单、现场问题照片、收件人签字、重要问题的跟进，重大问题没有回复的要上报机关工程管理部；
2、现场早期介入报告，要报物业总公司工程部审阅、审核、备
案再发开发公司； 3、现场各类文件的收集
存档。
1、现场巡视要有记录，存档备案；
2、收集单位名称、企业管理人、现场负责人及技术人员的联系方式，建表建册，为后期保修打下良好基
础。
1、收集安装设备设施随机的各类资料和工具，为后期竣工资料移交建立完备工程文档（设备资料是操作维护安全规程编制的基础、
是专业技术培训及运行管理的依据、是设备大修、中修的检测标准、是企业等级评定主要项目之一、是物业更迭最重要环节）；
2、收集施工步骤、工艺、使用的材料编号、色号、产地及厂家全称（记录）。
10 装备
现场
工作
内务
安全帽、绝缘雨鞋、盒尺、充电手电、红外线测距仪、便捷式红外线水平仪、插座测电器、电笔、人字梯1.5-2.5米、工具包或箱
、简单的工具（水电）、记录本（施工、材料）。
摘要：

一、方案阶段前期介入要点序号关注项关注点要求由地产提供，作为初步规划依据。品牌支持费物业费补差在可研报告中体现补差费用。依据地方物业法律法规规定。布局、采光、绿化景观。园区道路消防登高处总平或设计规划图中应体现设置消防登高面设置。消火栓布置消防通道满足国、地标地库出口数量与地库面积（车位数）配比要求。车位配比根据地方规定执行。应尽量避让住宅区域，减少对业主影响，不能避让的选择隔离遮挡美化处理。配套商业较多且都为小区沿街底商，应按照设计使用功能，合理考虑风道及下水油污处理。附件4：方案阶段确定内容上场会资料土地出让承建要求22元/平米。物业用房配置标准园区初步规划小区优先考虑人车分流形式，道路布...

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