城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究
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2025-03-07
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城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究
摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征 、
估价方法与技术路线。本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国
有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评
估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特
殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。
本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法 ；
不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估
价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检
验。本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办
法。
一 特殊用地的概念与特征
（一）特殊用地的概念
根据住房和城乡建设部主编的《城市用地分类与规划建设用地
标准》（GB50137-2011），特殊用地包括 H41 军事用地、H42 安
保用地等有特殊用途的用地。
H41 军事用地：专门用于军事目的的设施用地。
H42 安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用
地。
根据国家质检总局和国家标准委联合发布《土地利用现状分
类》（GB/T21010-2007），特殊用地包括军事设施用地、使领馆
用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等有特殊用途的用地。
军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。
使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处
等的用地。
监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒
所等的建筑用地。
宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等
宗教自用地。
殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。
就估价实务而言，土地估价中的“特殊用地”与现行土地分类
体系中的“特殊用地”不尽相同。
本文中的特殊用地特指在土地估价中较之典型的商业、居住和
工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经
营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，
余下的非典型的、不具有代表性的各种城市国有土地的统称。
在日常房地产估价工作中，较常遇到的特殊项目用地包括机场
用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地、高尔夫球场用地、加
油站用地、码头（港口）用地、海滩涂养殖场用地、温泉用地、殡
葬用地、军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地等。
建设用地地下空间和特殊地上空间的土地使用权价值评估也有
其特殊性，只是此类由于宗地空间位置因素造成的“特殊”，与前
述划分不是一个范畴，故未纳入本文的研究范围。
城市特殊用地评估是估价实务的难点，在估价方法的选择上存
在较大的局限性。本文通过详细分析经营性机场用地、经营性教育
用地、旅游用地、国有种植用地等特殊项目用地的评估实例，系统
地分类说明每类特殊用地的特点、评估的关键影响因素、评估资料
收集与整理，研究其技术路线、关键参数的选取，并归纳城市特殊
用地使用权价格估价方法匹配的规律。
（二）特殊用地的特征
城市特殊用地的主要特征包括：
交易受限。特殊类型用地使用权多通过协议出让、划拨方式取
得。根据《中华人民共和国房地产管理法》规定，划拨用地是不允
许直接被转让或出租的。经批准准予转让的，应当由受让方办理土
地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
或经批准不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定
将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
交易稀少。此类用地（或不动产）在一定时间内的市场交易量
少，难以形成规模性市场。
数量有限。此类土地及地上建筑物在一定地理区域内存在的数
量极为有限；
竞争不足。在市场中，对于此类用地的竞争一般是有限制的
（这种限制往往体现在需获得特许经营权），因而在垄断或寡头垄
断的市场中，不可避免地导致某类型的特殊物业仅有一个或几个买
主。
用途受限。这种限制同时又可能致使地上建筑物的建设方法或
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城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征、估价方法与技术路线。本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法；不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检验。本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办法。一特殊用地的概念与特征（一）特殊用...
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