2020年一级造价工程师《案例分析（土建）》第一章　建设项目投资估算与财务评价

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　　本章授课思路（三步走）：
　　熟悉考试大纲→基础知识点详解与专项训练→综合知识点汇总与教材典型案例剖析
　　第一步：本章考试大纲
　　1.建设项目投资估算；
　　2.建设项目财务分析；
　　3.建设项目不确定性分析与风险分析。
　　第二步：基础知识点详解与专项训练
　　本章的基础知识点主要包括：
　　1.建设项目总投资的构成及计算；
　　2.建设期利息的计算与偿还；
　　3.增值税及附加的计算；
　　4.总成本费用的构成及计算；
　　5.与利润相关的指标及计算。
　　基础知识点一：建设项目总投资
　　1.目标：熟练掌握建设项目的总投资构成及三种估算方法。
　　2.总投资估算内容
　　我国现行建设项目总投资构成
建设
项目
总投
资
固定资产
投资—工
程造价
建设投
资
工程费用 设备及工器具购置费
静态投资
建筑安装工程费
工程建设
其他费用
包括建设单位管理费、用地与工程准备费、
市政公用配套设施费、技术服务费、建设期
计列的生产经营费、工程保险费、税费等
预备费 基本预备费
价差预备费 动态投资
建设期利息
流动资产投资－流动资金
　　3.总投资估算方法
　　（1）构成法，详见上表。
　　（2）生产能力指数法
　　C2＝C1（Q2/Q1）n×f
　　式中：C2—拟建项目的投资额；
　　　　　C1—类似项目的投资额；
　　　　　Q2—拟建项目生产能力；
　　　　　Q1—类似项目生产能力；
　　　　　n—生产能力指数，若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与 Q2的比
值在 0.5～2 之间，可取 n＝1；
　　　　　f—综合调整系数（如终值系数）。
　　（3）综合差异系数法
　　拟建项目投资额（或建安工程费）=已建类似项目投资额（或建安工程费）×综合差异系数
　　综合差异系数=Σ（某影响因素占投资额或建安工程费的比例×该因素的调整系数）
　　4.专项训练
　　训练 1（构成法）
　　背景资料：
　　某建设项目的工程费由以下内容构成：
　　（1）主要生产项目 1500 万元，其中设备购置费 1050 万元，建筑工程费 300 万元，安装工程费
150 万元。
　　（2）辅助生产项目 300 万元，其中设备购置费 110 万元，建筑工程费 150 万元，安装工程费 40
万元。
　　（3）公用工程 150 万元，其中设备购置费 40 万元，建筑工程费 100 万元，安装工程费 10 万元。
　　项目工程建设其他费为 250 万元，基本预备费为 220 万元，价差预备费为 316.11 万元。
　　项目建设期 2 年，运营期 15 年，建设期贷款 1200 万元，建设期贷款利息合计为 65.66 万元。
　　项目流动资金为 500 万元，其中 300 万元为自有资金，200 万元为银行借款（建设期末从中国建设
银行借贷），借款利率 5%（按年计息）。
　　问题：
　　列式计算该建设项目的工程费用、建设投资、固定资产投资、固定资产静态投资额及总投资额
（以万元为单位）。
　　（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）
ññ
『正确答案』
　　工程费用=1500+300+150=1950（万元）
　　建设投资=1950+250+220+316.11=2736.11（万元）
　　固定资产投资=2736.11+65.66=2801.77（万元）
　　固定资产投资中的静态投资额=1950+250+220=2420.00（万元）
　　或=2801.77-316.11-65.66=2420.00（万元）
　　总投资=2801.77+500=3301.77（万元）
　　训练 2（生产能力指数法）
　　背景资料：
　　2019 年某业主拟建一年产 15 万吨产品的工业项目。已知 2016 年该地区已建成投产的年产 12 万吨
产品的类似项目，静态投资额为 500 万元，总投资额为 850 万元。自 2016 年至 2019 年每年平均造价
指数递增 3%。项目建设期为 1 年，运营期为 10 年。
　　问题：
　　试用生产能力指数法列式计算拟建项目的静态投资额。
　　（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）
ññ
『正确答案』
　　C2＝C1（Q2/Q1）n×f＝500×（15/12）1×（1+3%）3
　　=682.95（万元）
　　解题思路：当Q1与 Q2的比值在 0.5～2 之间，则生产能力指数 n 的取值近似为 1。
　　正确理解（1+3%）3的含义。即资金时间价值中的终值系数，即已知 P，求 F。
　　训练 3（综合差异系数法）
　　背景资料：
　　某投资人拟建一化工厂，除建筑安装工程费用需要根据同行业类似厂房调价外，该项目的工程设
备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费、建设期利息及流动资金都已估算完成，合计为 20987
万元。
　　已知拟建项目所需厂房的建筑面积为 6800m2，同行业已建类似项目厂房的建筑安装工程费用为
3500 元/m2，类似工程建安工程费用所含的人工费、材料费、机械费和其他费用占建筑安装工程造价的
比例分别为 18.26%、57.63%、9.98%、14.13%，因建设时间、地点、标准等不同，经过分析，拟建工
程建安工程费的人、材、机、其他费用与类似工程相比，预计价格相应综合上调
25%、32%、15%、20%。
　　问题：
　　列式计算该厂房建安工程费的综合差异系数、拟建项目的建筑安装工程费用及项目总投资（以万
元为单位）。
　　（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）。
ññ
『正确答案』
　　建安工程费综合差异系数=18.26%×1.25＋57.63%×1.32＋9.98%×1.15＋14.13%×1.2＝1.27
　　建筑安装工程费用=3500×1.27×6800＝3022.60（万元）
　　总投资=20987+3022.6=24009.60（万元）
　　基础知识点二：建设期利息的计算与偿还
　　1.目标：熟练掌握
　　（1）建设期借款利息的计算；
　　（2）三种还款方式下的还款本金、利息计算；
　　（3）填写还本付息表。
　　2.建设期借款利息的计算
　　（1）说明：均衡贷款，建设期只计息不还。逐年计算。
　　（2）公式
　　建设期年贷款利息=（年初累计借款＋本年新增借款÷2）×实际年贷款利率
　　（3）名义利率与实际利率之间的换算
　　实际利率=（1+名义利率/年计息次数）年计息次数－1
　　（4）特别说明
　　注意与流动资金贷款利息、临时贷款利息的区别
　　（5）专项训练
　　训练 1：某新建项目，建设期为 2 年，从银行均衡贷款 900 万元，其中第 1 年 300 万元、第 2 年
600 万元。若年利率为 6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。
　　（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）
ññ
『正确答案』
　　第 1 年贷款利息=（0+300/2）×6%=9（万元）
　　第 2 年贷款利息=[（300+9）+600/2]×6%=36.54（万元）
　　建设期贷款利息=9+36.54=45.54（万元）
　　训练 2：某新建项目，建设期为 2 年，从银行均衡贷款 900 万元，其中第 1 年 300 万元、第 2 年
600 万元。若年利率为 6%，按季计息，列式计算该项目建设期利息。
　　（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）
ññ
『正确答案』
　　实际利率=（1+6%/4）4－1=6.14%
　　第 1 年贷款利息=（0+300/2）×6.14%=9.21（万元）
　　第 2 年贷款利息=[（300+9.21）+600/2]×6.14%=37.41（万元）
　　建设期贷款利息=9.21+37.41=46.62（万元）
　　训练 3：某新建项目，建设期为 3 年，从银行均衡贷款 900 万元，其中第 1 年 300 万元、第 2 年
600 万元。若年利率为 6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。
　　（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）
ññ
『正确答案』
　　第 1 年贷款利息=（0+300/2）×6%=9（万元）
　　第 2 年贷款利息=[（300+9）+600/2]×6%=36.54（万元）
　　第 3 年贷款利息=（300+9+600+36.54）×6%=56.73（万元）
　　建设期贷款利息=9+36.54+56.73=102.27 （万元）
　　3.建设期借款利息的偿还
　　建设期利息的偿还包括三种方式：等额本金法、等额本息法、最大能力偿还法
　　（1）等额本金法（等额本金，利息照付）：运营期内某几年等额还本，利息照付：
　　每年应还等额的本金=建设期本利和/还款年限
　　某年应付利息=当年期初本利和×年利率
　　（2）等额本息法（等额还本付息法）：运营期内某几年等额还本付息（即每年应还的本息和相
等）：
　　每年应还的等额本息和
　　说明：此折现系数的计算公式务必掌握。
　　（3）最大能力偿还法
　　运营期某年最大能力可用于还本付息的资金（最大偿还能力）=营业收入（不含销项税额）+补贴
收入－经营成本（不含进项税额）－增值税附加－所得税=营业收入（含销项税额）+补贴收入－经营
成本（含进项税额）－增值税税金及附加－所得税=未分配利润+利息+折旧+摊销=息税折旧摊销前利润
－所得税
　　（4）专项训练
　　背景资料：
　　某项目建设期 2 年，运营期 6 年。建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款各500 万元，贷款年
利率为 6%，按年计息。
　　问题：
　　（1）列式计算建设期贷款利息。
　　（2）如项目贷款在运营期间按照等额还本、利息照付的方法（等额本金法）偿还，列式计算运营
期各年应还本金与利息额，并填写还本付息表。
　　（3）如项目贷款在运营期前3 年按照等额还本付息的方法（等额本息法）偿还，列式计算运营期
各年应还本金与利息额，并填写还本付息表。
　　（4）如合同约定运营期第 1 年按照项目的最大偿还能力还款，假定运营期第 1 年的营业收入为
720 万元（不含销项税额），经营成本为 224 万元（不含可抵扣的进项税额），增值税附加为 43.2 万
元，利润总额为－28.08 万元。列式计算运营期第 1 年应偿还的本金和利息。
ññ『正确答案』
　　问题（1）：
　　第 1 年贷款利息=（0+500/2）×6%=15.00（万元）
　　第 2 年贷款利息=[（500+15）+500/2]×6%=45.90（万元）
　　建设期借款利息=15+45.90=60.90（万元）
　　问题（2）：
　　运营期各年应还本金与利息：
　　建设期借款本利和＝500+500+60.9＝1060.9（万元）
　　运营期每年应还本金＝1060.9/6＝176.82（万元）
　　运营期第一年应还利息＝1060.9×6%＝63.65（万元）
　　运营期第二年应还利息＝（1060.9－176.82）×6%＝884.08×6%＝53.04（万元）
　　运营期第三年应还利息＝（1060.9－176.82×2）×6%＝707.26×6%＝42.44（万元）
　　运营期第四年应还利息＝（1060.9－176.82×3）×6%＝530.44×6%＝31.83（万元）
　　运营期第五年应还利息＝（1060.9－176.82×4）×6%＝353.62×6%＝21.22（万元）
　　运营期第六年应还利息＝（1060.9－176.82×5）×6%＝176.80×6%＝10.61（万元）
　　表 1.5　还本付息表单位：万元
项目 计算期
12 3 45678
期初借
款余额　 515.00 1060.90 884.08707.26530.44353.62176.80
当期还
本付息　 　 240.47 229.86219.26208.65198.04187.41（187.
43）
其中：
还本 　 　 176.82=1060.9/6 176.82176.82176.82176.82176.80（176.
82）
付息 　 　 63.65=1060.9×6% 53.04 42.44 31.83 21.22 10.61
期末借
款余额515.001060.90884.08=1060.9－
176.82 707.26530.44353.62176.80　
　　问题（3）：
　　运营期各年应还本金与利息：
　　建设期借款本利和＝500+500+60.9＝1060.9（万元）
　　运营期前3 年每年应还本息和＝P×（A/P，i，n）=P×[（1＋i）n×i]/[（1＋i）n-1]
　　＝1060.9×[6%（1+6%）3]/[（1+6%）3-1]＝1060.9×0.3741＝396.89（万元）
　　运营期第一年应还利息＝1060.9×6%＝63.65（万元）
　　运营期第一年应还的本金＝396.89－63.65＝333.24（万元）
　　运营期第二年应还利息＝（1060.9－333.24）×6%＝727.66×6%＝43.66（万元）
　　运营期第二年应还的本金＝396.89－43.66＝353.23（万元）
　　运营期第三年应还利息＝（1060.9－333.24－353.23）×6%＝（727.66－353.23）×6%＝
374.43×6%＝22.47（万元）
　　运营期第三年应还的本金＝396.89－22.47＝374.42（万元）
　　表 1.6 还本付息表单位：万元
项目 计算期
1 2 3 4 5 6 7 8
期初借款余额 　 515.00 1060.90 727.66 374.43 　　　
当期还本付息 　 　 396.89 396.89 396.89（396.90） 　　　
其中：还本 　 　 333.24＝396.89－63.65 353.23 374.42（374.43） 　　　
付息 　 　 63.65＝1060.9×6% 43.66 22.47 　　　
期末借款余额 515.00 1060.90 727.66＝1060.90-333.24 374.43 　 　　　
　　问题（4）：
　　说明：因为利润总额≤0，所以所得税为 0
　　运营期第 1 年可用于还本付息的资金（最大能力还款）=营业收入（不含销项税）－经营成本
（不含进项税）－增值税附加－所得税=720－224－43.2－0=452.8（万元）
　　其中应还的利息＝1060.9×6%=63.65（万元），应还的本金=452.8－63.65=389.15（万元）
　　基础知识点三：增值税及附加的计算
　　1.目标：正确区别生产性建设项目下的增值税与建安工程费中的增值税的区别。此章重点掌握基
于拟建生产性项目运营期的增值税及增值税附加的计算。
　　增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配、劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值
额征收的一个税种。
　　2.计算公式
　　（1）增值税=当年销项税额－当年可抵扣的进项税额－上一年未抵扣完的进项税额
　　其中：
　　增值税（运营期第
1
年 ）=当年的销项税－当年可抵扣的进项税－固定资产中可抵扣的进项税
　　当年的销项税=当年的营业收入（不含税）×增值税率
　　增值税（运营期第
2
年及以后 ）=当年的销项税－当年可抵扣的进项税－上一年未抵扣完的进项税
　　说明：当某年的增值税为负值时，在融资后的财务表格中“应缴纳增值税”一栏应填写为 0，但
计算过程应保留其负值，在下一年计算增值税时继续抵扣。
　　（2）增值税附加=增值税×增值税附加税率
　　3.专项训练
　　背景资料：
　　某业主拟建一年产 50 万吨产品的工业项目，建设投资为 6554.44 万元,建设投资全部形成固定资
产（包含可抵扣固定资产进项税额 500 万元）。该项目有关其他数据资料如下：
　　1.项目建设期为 1 年，运营期为 6 年，固定资产使用年限10 年，按直线法折旧，期末净残值率为
4%，固定资产余值在项目运营期末收回。
　　2.运营期第 1 年投入流动资金 500 万元，全部为自有资金，流动资金在计算期末全部收回。
　　3.产品不含税价格60 元/吨，增值税率 13%。在运营期间，正常年份每年的经营成本（不含进项
税额）为 800 万元，单位产品进项税额为 4 元/吨，增值税附加税率为 10%，所得税率为 25%。
　　4.投产第 1 年生产能力达到设计生产能力的 60%，预计这一年的营业收入及其所含销项税额、经
营成本及其所含进项税额均为正常年份的 60%，以后各年均达到设计生产能力。
　　问题：列式计算运营期每年应缴纳的增值税和增值税附加。
　　（注：计算过程和结果数据有小数的，保留两位小数）
ññ『正确答案』
　　（1）运营期第 1 年（即计算期第 2 年）：
　　销项税=50×60×60%×13%=234 万元
　　可抵扣的进项税=50×60%×4+500=620 万元
　　增值税=234－620=－386 万元
　　或增值税=50×60×60%×13%－50×60%×4－500
　　=－386＜0，不需缴纳增值税
　　增值税附加=0
　　（2）运营期第 2 年（计算期第 3 年）：
　　增值税=50×60×13%－50×4－386=－196 万元＜0，不需缴纳增值税
　　增值税附加=0
　　（3）运营期第 3 年（计算期第 4 年）：
　　增值税=50×60×13%－50×4－196=-6 万元＜0，不需缴纳增值税
　　增值税附加=0
　　（4）运营期第 4 年（计算期第 5 年）：
　　增值税=50×60×13%－50×4－6=184 万元＞0，需缴纳增值税
　　增值税附加=184×10%=18.4 万元
　　（5）运营期第 5 年～6 年（计算期第 6～7 年）：
　　增值税=50×60×13%－50×4=190 万元
　　增值税附加=190×10%=19 万元
　　基础知识点四：总成本费用的构成及计算
　　1.目标：熟练掌握运营期各年总成本费用的构成及计算，准确填写总成本费用表。
　　2.总成本费用的构成
　　说明：总成本费用指的是年总成本费用，它发生在项目的运营期
　　（1）总成本费用＝经营成本+折旧+摊销+利息（+维持运营投资）
　　（2）总成本费用＝固定成本+可变成本
　　3.各构成要素的计算
　　总成本费用＝经营成本 + 折旧 + 摊销 + 利息（ + 维持运营投资）
　　或：总成本费用＝年固定成本+年可变成本
　　（1）经营成本
　　一般已知，与生产能力成正比
　　（2）折旧（重点掌握平均年限法）
　　折旧费＝（固定资产原值－残值）/折旧年限
　　重要提示：
　　1）建设项目融资前，固定资产原值不含建设期利息；融资后，固定资产原值应包含建设期利息。
　　2）固定资产原值中不包含可抵扣的固定资产进项税额
　　其中：
　　残值＝固定资产原值×残值率
　　余值＝（折旧年限－运营年限）×年折旧费+残值
　　（3）摊销（平均年限法）
　　摊销费＝无形资产/无形资产摊销年限+其他资产/其他资产摊销年限
　　注意：建设期、建设前期、运营期、计算期、还款期、折旧年限、摊销年限的区别。
　　（4）利息
　　利息包括当年应偿还的建设期贷款利息、流动资金贷款利息、临时借款利息
　　即：运营期某年应偿还的利息＝当年应偿还的（建设期贷款利息 + 流动资金贷款利息 + 临时借款利
息）
　　其中：
　　1）建设期利息的偿还详见基础知识点二
　　2）流动资金贷款利息按题干背景全年计息，一般本金最后一年偿还
　　3）临时借款利息发生在临时借款的第
2
年，全年计息
　　（5）维持运营投资
　　维持运营投资根据实际情况有两种处理方式，一种是费用化，列入年度总成本；一种是予以资本
化，即计入固定资产原值。教材采用前者，即维持运营投资计入当年的总成本。
　　（6）固定成本及可变成本
　　根据成本总额对产出品数量的依存关系，某年的总成本可分解为固定成本和可变成本两部分。项
目背景一般会说明成本的比例及计算基数，其中可变成本通常与产品可变单价及数量有关。
　　说明：固定成本与可变成本的计算常与盈亏平衡分析相结合。
　　4.总成本费用表
　　表 1.4 某项目总成本费用估算表 单位：万元
序号 345678
1 经营成本 　 　 　 　 　 　
2折旧费 　　　　　　
3摊销费 　　　　　　
4
利息
建设期贷款利息 　 　 　 　 　 　
5 流动资金贷款利息 　 　 　 　 　 　
6临时借款利息 　 　 　 　 　 　
7维持运营投资（可列入总成本的部分） 　　　　　　
8 总成本费用（1＋2＋3＋4＋5＋6+7） 　 　 　 　 　 　
8.1 固定成本 　 　 　 　 　 　
8.2 可变成本 　　　　　　
　　5.专项训练
　　背景资料：
　　某拟建项目计算期为 10 年，其中建设期 2 年，生产运营期 8 年。第 3 年投产，第 4 年开始达到设
计生产能力。
　　项目建设投资估算 10000 万元。其中 1000 万元为无形资产；300 万元为其他资产；其余投资形成
固定资产。
摘要：

　　本章授课思路（三步走）：　　熟悉考试大纲→基础知识点详解与专项训练→综合知识点汇总与教材典型案例剖析　　第一步：本章考试大纲　　1.建设项目投资估算；　　2.建设项目财务分析；　　3.建设项目不确定性分析与风险分析。　　第二步：基础知识点详解与专项训练　　本章的基础知识点主要包括：　　1.建设项目总投资的构成及计算；　　2.建设期利息的计算与偿还；　　3.增值税及附加的计算；　　4.总成本费用的构成及计算；　　5.与利润相关的指标及计算。　　基础知识点一：建设项目总投资　　1.目标：熟练掌握建设项目的总投资构成及三种估算方法。　　2.总投资估算内容　　我国现行建设项目总投资构成建设项目总投...

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